А как у них? Опыт управления домами в европейских странах

Согласовывать ремонт с соседями, ходить на субботники, охранять детскую площадку, убирать подъезд по графику.

Нас не устраивает, как организован быт в наших домах. Грязные подъезды, мусор во дворах, испачканные лифты и прочие радости коммунальной жизни. Конечно же, мы хотим, чтобы стало лучше, чище и светлее. Например, как у немцев или американцев. Но готовы ли мы к этому? Согласны ли мы жить по тем правилам многоквартирной жизни, которые действуют в западных странах? «Городская газета» знакомит читателей с принятыми за рубежом формами управления многоквартирными домами.

Европейское домоуправление во многом строится на крепких соседских связях, доверии друг к другу и общем уважении к собственности — то, что в России иногда называется «пережитками социализма». Например, общая стоянка велосипедов в чешском подъезде — насущная необходимость. А за сохранность транспорта можно быть спокойным — здесь все свои. / Фото с блога города Подебрады, Чехия.

Финляндия: ремонт только с согласия соседей

В Финляндии существует достаточно много как самих форм собственности, так и способов управления жилым фондом. Для многоквартирных домов наиболее часто применяется жилищное акционерное общество – ЖАО. Владелец квартиры в 60-90 метров на коммуналку будет отдавать 100-150 евро в месяц. То есть цена сопоставима с российскими тарифами, но качество услуг несопоставимо с нашими реалиями.

Вместо свидетельства о собственности у каждого жильца есть акции, дающие право на владение определенной площадью в доме. По умолчанию в обязанность акционеров входит оплата за обслуживание дома, отопление, уборку помещений общего пользования, электроэнергию, уборку и вывоз мусора, водоснабжение и канализацию, даже налог на недвижимость и прочие затраты.

Собранием акционеров выбирается домоуправление, определяется зарплата каждому его члену.

Деятельность КАО четко определена законодательством, ровно так же, как и обязанность собственника осуществлять уход за своим жильем. Каждый акционер посредством общества, в которое входит, несет ответственность за наружные конструкции дома, дворовые территории, лестницы и инфраструктуру объекта недвижимости, в частности, водо— и энергоснабжение. Акционер сам отвечает за состояние поверхностных материалов в своей квартире и обеспечивает многие факторы, влияющие на качество и эстетику проживания.

Что же касается отношений внутри дома, то закон о КАО в поправках 2010 года отменил все «стихийные ремонты», когда один из жильцов без предупреждения начинал стучать молотком по нервам остальных. Теперь владелец квартиры, он же акционер, обязан уведомлять домоуправление о планируемом ремонте. Это касается изменений конструкций и коммуникаций, так как архитектурное состояние должно контролировать именно домоуправление.

— Здесь, конечно, не как в России, — рассказывает наша бывшая соотечественница Алиса Кальсен. — В Суоми одобрение нужно на все: замена пола, ремонт в туалете или ванной, снос перекрытий — обязательны для рассмотрения. Когда председатели правления получают уведомление, они назначают надзорного, который следит, во сколько вы начали и закончили ремонт, чтобы не тревожить соседей, как выносится строительный мусор и т. д. Также они вправе требовать компенсацию за время, проведенное в «дозоре». Но и это еще не самое страшное. Вам вообще могут отказать, причем вполне мотивированно. И вы идете в суд, чтобы сменить батареи. Единственно безнаказанно разрешено красить и переставлять мебель.

Но закон о КАО продиктован самой жизнью. В Европе многие мои молодые местные знакомые меняют квартиры и место жительства довольно часто. И каждый из них рассматривает свою собственность как объект будущей продажи. И так как их квартира — часть большого дома, они заинтересованы в том, чтобы по чьей-то вине его вдруг не затопило или не повело. Собирая такие уведомления, домоуправление легко узнает, по чьей вине это произошло и кто должен за это ответить, возместить убытки.

Система соседского надзора, по которой жители обязуются предупреждать полицию обо всем подозрительном, противоречива, — она стоит на грани вмешательства в частную жизнь. Однако жители многих стран готовы сделать свою жизнь немного более прозрачной — ведь на другой чаше весов стоит безопасность, заботу о которой нельзя доверить одной только полиции.

Англия

В Англии на реформу ЖКХ ушло более 15 лет, но результат себя оправдал. В Англии и водоканал и электросети находятся в руках частных компаний. После приватизации цены упали, но потом стали расти, теперь счета за газ и электричество увеличиваются ежегодно на 6-10 процентов.

Житель Лондона может свободно менять поставщиков электроэнергии, единственное ограничение – делать это не чаще раза в неделю. Поставщиков даже может быть несколько: у одного выгодно покупать электричество днем, у другого – ночью.

Качество коммунальных услуг в Великобритании – понятие не эфемерное, оно определяется множеством измеряемых параметров. В частности, зафиксировано время дозвона до диспетчерской службы – 30 секунд – и время исполнения заявки по устранению неполадок.

Германия: аренда жилья тоже по правилам

В многоквартирных домах Германии существует аналог наших ТСЖ. Жители такого дома ежемесячно вносят определенные суммы в «кассу» ТСЖ, причем размер взносов утверждается на общем собрании. Часть денег идет на текущее обслуживание, ремонт и вывоз мусора, часть откладывается на капитальный ремонт. Порядок уборки подъездов и придомовой территории также решается на общем собрании: если жители готовы оплатить услуги специального человека – «хаусмастера», то именно он будет отвечать за чистоту. Если жильцы не готовы нести дополнительные расходы, убираются сами в соответствии с графиком. На поставку воды, электричества и газа каждый владелец квартиры заключает собственный договор с поставщиком. Отопление часто организовано собственными силами с помощью бойлерной.

В собственная недвижимость только у 20 % населения. Здесь сильно развита аренда жилья у частных лиц. Государственных жилплощадей в стране вообще нет. В каждом многоквартирнике есть управдом или домоуправление. В сферу их ответственности входят организационные вопросы по управлению домом. На каждой лестничной клетке вывешиваются нормативы и правила совместного проживания. Чаще всего они предписывают соблюдения порядка и чистоты в подъездах и на территории дома.

Если домоуправления нет, то все обязанности по решению вопросов оказания коммунальных и жилищных услуг, уборке снега и мусора ложатся на квартиросъемщиков. Также в некоторых автономиях обязательна уборка прилегающих к дому улиц.

— Большинство немцев арендует жилье, — говорит бывший томич Николай Постнов, проживающий в Германии. — В этом случае собственник подъезда или всего дома, или его представитель собирает с квартирантов оплату за наем и обслуживание, а остальные платежи уходят непосредственно коммунальщикам, как чаще всего происходит в Томске, у каждого свой договор с ресурсоснабжающей организацией. Также можно нанять уборщицу или дворника, но некоторые жители на этом экономят. Я живу в подъезде из шести квартир, и обязанность уборки распределена между всеми жильцами, это прописано у каждого в договоре найма. Существует график. Каждый отвечает за участок лестницы или двора. Если на вашем участке прохожий или один из жильцов поскользнется из-за того, что вы вовремя не убрались, то ваша страховка покроет лечение и другой ущерб потерпевшему.

Жизнь по-европейски значит не столько жить в достатке, сколько быть способным к самоорганизации. Если, подобно европейцам, берешь жизнь в свои руки, возможно многое. Например, сквоты. Сквот — это практика захвата пустующих зданий и их приспособление к жизни людей. Сквот может включать одно здание и нескольких «поселенцев», а может достигать размеров района города. Как, например, «Вольный город Христиания», район в Копенгагене. Он расположен в бывших военных казармах. Жители Христиании живут в ней бесплатно, подчиняясь, однако, своим законам. Среди них — запреты на воровство, автомобили, огнестрельное оружие и бронежилеты. Хотя Христиания так и не стала полностью легальным явлением, ее пример распространил сквоты по другим странам Европы. / Фото с официального сайта «Вольного города Христиания».

Швеция: откуда социализм?

Форму управления домами в Швеции принято называть «социализмом». Там существует даже национальная организация квартиросъемщиков. Независимо от форм собственности дома, частной или муниципальной, во главе каждого стоит контактный комитет. Что-то вроде нашего домового комитета. Здесь обязателен Устав и Правила проживания. Внутридомовые организации, прежде всего, налаживают добрососедские отношения, отвечают за безопасность и чистоту. Одним из важных направлений деятельности комитета является защита прав собственника или квартиранта в суде.

— «Шведский социализм», потому что управлением кооперативом или товариществом, тот самый контактный комитет занимается на общественных началах, — рассказывает Александр Пачев, уже 14 лет проживающий в Швеции. — Также жители сами выходят на уборку территории, когда это необходимо, — что-то вроде русского субботника.

Если все соседи хотят построить детскую площадку, на это идут накопленные в кооперативе деньги по обслуживанию дома. В основном все делается руками жильцов, в этом и заключается устройство управления домом. Споры между соседями решаются довольно просто. Если я затопил жильцов снизу, то все покроет страховка дома.

Синдикаты во Франции

Во Франции, как и в Великобритании, прошла приватизация энергетического комплекса, вследствие которой появилось несколько поставщиков газа и электроэнергии. Также во Франции нет платы за горячую воду и отопление – воду нагревают бойлеры, установленные в каждой квартире или доме. В качестве отопления используется в основном газ. Для этого человек заключает контракт с газовой компанией. Вариантов контрактов достаточно много. Что-то вроде наших тарифных планов на мобильную связь.

Объединения собственников жилья называются синдикатами с правами юридического лица. Собственники распоряжаются своим имуществом, используют каждую полезную площадь в своих интересах, если это не ущемляет права соседей. Также жильцы вправе надстраивать мансарды, строить на земле дома различные здания, разбивать клумбы и т. д.

Однако для отказа от какого-то имущества или части земельного участка необходимо единогласное решение собственников. Оплата за коммунальные и жилищные услуги взимается из расчета жилой площади. Руководство синдиката определяет необходимую сумму затрат на содержание дома и оптимальное коммунальное обслуживание. Продавая квартиру, собственник должен быть освобожден от обязательств по отношению к синдикату, в том числе финансовых. Соседские отношения регламентируются так же, как в Финляндии.

Жители сквота «Политбюро» когда-то заняли пустующее здание полицейского участка. В прошлом году захват пустых зданий в Голландии запретили, и жителям этого дома пришлось стать «товариществом жильцов». Они заключили выгодный для них договор аренды с властями Амстердама, которые теперь несут ответственность за общее состояние дома.

В «Политбюро» работают свои правила. Попасть сюда можно, только если один из прежних жильцов уходит, и только по рекомендации.

Новый «кандидат» должен понравиться всем остальным жителям. Знакомятся за обедом, отдают предпочтение людям молодым, творческим и общественно активным, которые не сидят в офисе «с девяти до шести». Зато здесь нет ограничения на «слишком высокий доход», как в некоторых других сквотах.

Жители «негласно обязуются предупреждать друг друга о готовящихся шумных вечеринках, представлять соседям своих гостей, если те остаются ночевать, собирают и вместе расходуют небольшой «фонд благоустройства».

Важным правилом остается чистота и аккуратность. Никаких грязных тарелок на общей кухне! Однако главный закон — это предупредительность и забота о тех, кто живет за стенкой.

«Большой брат» следит за американцами

В Америке все общее имущество многоквартирных домов называют «кондоминимумами», сюда входит земельный участок, дом и другие постройки на нем. Власть никак не участвует в управлении данными кондоминимумами, так как процент муниципальной собственности ничтожно мал. В то же самое время здесь нет домов, где одновременно были бы муниципальные и частные квартиры. Собственники жилья в кондоминимумах никогда не выставляют требования к власти о проведении капитальных ремонтов и не обращаются за помощью в содержании своих домов. Собственность на жилье и ответственность за него заложены исторически. Домовладельцы взаимодействуют друг с другом в рамках ассоциаций, которые обязательно создаются и регистрируются для управления кондоминимумом. Каждый новый собственник, приобретая квартиру или площадь, автоматически становится членом этой ассоциации.

— Не знаю, как дела обстоят в многоквартирниках, но вот в районах частной застройки все жестко, наблюдать за соседскими взаимоотношениями приходилось не раз, — говорит Савелий Кашин, проходивший стажировку в США. — Что я заметил, так это то, что здесь все друг за другом следят. В соседнем с нашим домом жил мужчина, который каждый раз напоминал нашему домовладельцу, что пора подстригать газон, так как он выше всех лужаек на улице. Каждый должен содержать тротуар напротив своего дома в порядке, если кто-то поскользнется на участке вашего тротуара, на вас могут подать в суд.

— Во главе угла в Америке стоит безопасность семьи и защита частной собственности, — поясняет Мила Аффин, эмигрантка из Томска, — поэтому воспитана такая бдительность. — У нас, в трехэтажке, как и в любом районе, в том числе малой застройки, есть комитет бдительности. В штатах его называют «соседский надзор», стоит значок, глаз нарисован. Особо бдительные соседи, увидев чужака, звонят в полицию. Как правило, все знают, кто к кому ходит и круг общения. Американцы оберегают то, что создают. Очень многое здесь делается самостоятельно людьми для себя, для соседей. В прошлом году мы скинулись и устроили для наших детей парк-площадку во дворе, теперь сами ее охраняем и чистим по очереди. У моей подруги в соседстве (объединении жителей близлежащих частных домов) проходят конкурсы на лучший участок, на лучшее украшение участка к Рождеству, организовываются вечеринки.

Как Вы думаете, какая справедливая цена на коммуналку в доме уровня Авеню 77 на квартиру площадью 100 метров? 

США, Бостон, многоквартирный высотный дом бизнес-класса, квартира 180 кв.м - ежемесячные коммунальные расходы около 500$ (включая электричество и воду): Коридоры, лифты и прочие общие места выполнены не хуже, чем в нашей хваленой 5* гостинице "Балчуг Кемпински", все сияет как в "Эрмитаже", большие скоростные лифты, мусор выносят каждый час с этажа, на первом этаже большой зимний сад с панорамным остеклением, в подвале финтнес-зал , сауна и спа для жильцов, есть бар опять же для своих, на входе внимательный и воспитанный консьерж, который "дает справочную информацию".

Многочисленные дополнительные услуги: белье заберут, постирают/почистят и принесут когда Вам удобно, почистят обувь, уберутся, помоют окна - все по сходной цене с хорошими скидками. В доме специально зарезервировано несколько свободных квартир для аренды жильцами для временного проживания их гостей. Арендовать можно от одних суток до 3 месяцев, обслуживание как в гостинице.

Кстати, квартиры без отделки там не продают в-принципе, даже в новых домах. Высококачественный ремонт входит в стоимость квадратных метров. Учтите это, если соберетесь покупать там :)

Материал составлен из статей: Опыт заграницы по содержанию своего дома :: Страны Европы, Опыт зарубежный стран по содержанию своего дома :: Страны Европы, Опыт зарубежный стран по содержанию своего дома :: Стоимость и качество коммунальных услуг в Бостоне, США