1.Взять в планово-экономическом отделе УК расшифровку строки по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома (Приложение 1), договор управления многоквартирным домом с приложениями, определяющими порядок и периодичность предоставления услуг, выполнения работ и проанализировать её содержание - количество и качество оказываемых услуг, их необходимость и периодичность. Перечень услуг, их стоимость и периодичность можно разработать самостоятельно⁽¹⁾ и утвердить на собрании жильцов дома. 

⁽¹⁾ Относительно самостоятельно, т.к. необходимо либо придерживаться Постановления Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", либо минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ по содержанию общего имущества (в настоящее время существует в виде проекта, подготовленного Минрегионом).

В газете Аргументы и факты за 9 января 2013г сообщается о том , что в Уфе жители одного из домов установили тариф на ремонт и содержание имущества своего дома в сумме 7 руб., в то время как ранее он составлял 10 руб. Вот пример, достойный подражания!

Проанализировать, все ли услуги предоставляются, все ли работы выполняются с заданной периодичностью. В случае обнаружения несоответствия - требовать возврата средств.

• В качестве примера приведена расшифровка этой строки (Приложение № 3 к договору с УК «Ренессанс») для домов с газовыми колонками без лифтов и мусоропроводов: В приложении №3 особенно тщательно следует проанализировать пункты 1.1 , 1.2, 1.3 , 1.4, 1.5, 1.6, 1.7, 3.1, 3.2, 3.3, 2.23, 2.24, 4.15 и (в разделе Подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации)-2.2, 2.3, 2.6, 2.5, 2.20.
• В домах, где уже прошёл капремонт, подумать о целесообразности оплаты по следующим пунктам - замена разбитых стёкол и ремонт окон и дверей в помещениях общего пользования, осмотры и устранение незначительных неисправностей в системах, ремонт кровли, внутренние санитарно-технические работы на системах ЦО, ГВС, ХВС и водоотведения. Современные материалы, применяемые при монтаже кровли и инженерных систем, характеризуются большим сроком службы и при качественном выполнении строительно-монтажных работ не требуют какого-либо обслуживания и ремонта длительное время.

2. Устным заверениям о том , что все услуги выполняются с заданной периодичностью и надлежащим качеством верить не стоит - пусть предъявят документы - договор с какой-либо организацией на выполнение этих работ (если для выполнения этих работ привлекались подрядные организации), акты выполненных работ, счета-фактуры, копии платёжных поручений, подтверждающие перевод средств за выполненные работы (3 года - срок исковой давности по гражданским делам в судах). В случае, если документов не будет - потребовать возврата излишне оплаченных средств.

3. В случае наличия в доме нежилых помещений, занимаемых какими-либо организациями, проверить наличие у них приборов учёта, договоров с ресурсоснабжающими органазациями , квитанций или копий платёжных поручений об оплате потребляемых ресурсов - в тех случаях, если они подключены после общедомовых приборов учёта.

Такие обследования лучше проводить комиссионно , с включением в состав комиссии специалистов по электро- и водоснабжению (желательно из числа жильцов), результаты обследования оформлять актами

Не следует забывать и о том, что к внутридомовой электросети могут быть подключены расположенные рядом с домом киоски, торговые павильоны, расположенные на стенах дома рекламные стенды с электроподсветкой, организации, расположенные в подвалах и на нижних этажах. Ещё один способ узнать, не подключены ли к электросети дома посторонние потребители, потребовать у инженера-энергетика УК акт о разделе границ (договор балансовой принадлежности) между потребителями коммунальных ресурсов в подвалах и на нижних этажах - юридическими лицами. К нему всегда прилагается электросхема подключённых потребителей. Этот документ скрепляется подписями руководителей причастных организаций и заверяется круглыми гербовыми печатями.

4. Нередко дворы и подъезды убираются нерегулярно и некачественно. Надо требовать или перерасчёта за это или предложить УК оплачивать эти работы по актам за подписью председателя СМД. Организовать постоянный контроль за выполнением этой работы с помощью постоянно проживающих жильцов (не выезжающих в летний период на дачи).

5. Побывать в подвале дома (если система отопления с верхним розливом-то и на чердаке), обследовать состояние системы отопления (если есть ГВС - то и системы горячего водоснабжения) - трубы должны быть обмотаны теплоизоляционными материалами, каждая по отдельности, или покрашены краской Корунд. Если изоляция плохая или её нет совсем – требовать её восстановления - в расшифровку строки «Ремонт и содержание общедомового имущества» входит плата за утепление системы отопления.

6. Рекомендую посмотреть, не установила ли УК теплосчётчик - могут установить «по-тихому», расплачиваться с тепловыми сетями с учетом показаний этого счетчика, при этом с жильцов брать по нормативу, а разницу забирать себе⁽²⁾.  

⁽²⁾ По действующему законодательству, после установки теплосчетчика , плата за отопление в течение календарного года начисляется по нормативам, при этом в журнале фиксируются фактические показания прибора. В конце календарного года на основании этих показаний производится перерасчет в соответствии с фактическим потреблением тепла за год.

Потребовать от УК обучить представителя собственников помещений в МКД снимать показания с теплосчётчика, сообщить пароль и логин и контролировать правильность начисления платы за отопление через Интернет.

7. Для снижения платы за освещение мест общего пользования рассмотреть на общем собрании жильцов дома вопрос об установке энергосберегающих выключателей (например, типа ВА-15) или замены существующих электропатронов на энергосберегающие, например, типа ЭП-01.

Произвести (лучше совместно с электриком из числа жильцов) техническую ревизию электрохозяйства и составить акт. Возможно, будут неопломбированные электросчётчики, могут быть неисправные (т.е. неработающие). Менять счётчики необходимо потому, что большинство из них выработали свой ресурс , не проходили поверку в установленные сроки (1 раз в 16 лет), не соответствуют современным требованиям по классу точности - в основном имеют класс точности 2,5%, а общедомовые уже заменены на современные, с классом точности 1%. Смысл класса точности состоит в том, что старый счётчик, при фактическом потреблении 100 кВт-ч, может показать от 97,5 кВтч до 102,5 кВт-ч , а новый - от 99 до 101кВт-ч. Кроме того, старые счётчики рассчитаны на нагрузку до 3 кВт-ч и просто не успевают крутиться с нужной скоростью при возросших современных нагрузках, из-за чего показания могут быть меньше фактического потребления. УК отнимают от показаний общедомовых счётчиков эти неточные показания квартирных счётчиков и количество энергии , потреблённое теми жильцами , которые оплачивают её по нормативу - и получаются астрономические цифры расхода электроэнергии на освещение подъездов.

8. Для исключения махинаций с начислением платы за освещение мест общего пользования рассмотреть также на общем собрании вопрос о частичной реконструкции системы электроснабжения и установке отдельного электросчётчика для точного учёта количества энергии, потребляемой на освещение мест общего пользования, подвалов и чердаков, работу домофонов.

Работы по пунктам 7 и 8 должны выполняться за счёт жителей дома.

9. Потребовать от УК выдать председателю 1 дубликат ключа от подвала и систематически проверять, нет ли утечек из систем отопления и водоснабжения, так как во многих домах установлены счётчики, платить за теряемую при утечках воду придётся всем жильцам дома. УК должны уведомлять председателя или кого-либо из членов совета МКД о дате и времени снятия показаний с общедомовых приборов учёта для участия в комиссии по снятию показаний потребленных домом ресурсов.

10. В домах с горячим водоснабжением - выяснить наличие обратки - при её отсутствии вода на верхних этажах часто бывает холодная, её приходится долго спускать. Подумать об устройстве обратки или хотя бы утеплении стояка горячего водоснабжения (самый простой способ - покрасить краской Корунд) Если окрасить ею же стояки холодного водоснабжения, то на нижних этажах не будет образовываться конденсат.

При установке счётчиков на горячую воду рассматривать как возможный вариант счётчик Саяны - он будет считать как горячую воду температурой только выше 40 градусов - то есть по СанПиН 2.1.4.2496-09.

Вставка 1: Из Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 07.04.2009 N 20 "Об утверждении СанПиН 2.1.4.2496-09" (вместе с "СанПиН 2.1.4.2496-09. Гигиенические требования к обеспечению безопасности систем горячего водоснабжения. Изменение к СанПиН 2.1.4.1074-01. Санитарно-эпидемиологические правила и нормы)

«2.4. Температура горячей воды в местах водоразбора независимо от применяемой системы теплоснабжения должна быть не ниже 60 °C и не выше 75 °C.»

Вставка 2: Из Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 27.08.2012) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов")

5. Обеспечение соответствия температуры температуры горячей воды в точке водоразбора требованиям законодательства  Российской Федерации о техническом регулировании (СанПиН 2.1.4.2496-09 )

допустимое отклонение температуры горячей воды в точке водоразбора от температуры горячей воды в точке водоразбора, соответствующей требованиям законодательства Российской Федерации о техническом регулировании: в ночное время (с 0.00 до 5.00 часов) - не более чем на 5 °C; в дневное время (с 5.00 до 00.00 часов) - не более чем на 3 °C

за каждые 3 °C отступления от допустимых отклонений  температуры горячей воды размер платы за коммунальную услугу за расчетный период, в котором произошло указанное отступление, снижается на 0,1 процента размера платы, определенного за такой расчетный период в соответствии с приложением N 2  к Правилам, за каждый час отступления от допустимых отклонений суммарно в

течение расчетного периода с учетом положений раздела IX Правил. За каждый час подачи горячей воды, температура которой в точке разбора ниже 40 °C, суммарно в течение расчетного периода оплата потребленной воды производится по тарифу за холодную воду

Такая схема действительна для домов без обратки . В домах с обраткой счётчик должен быть установлен либо на выходе горячей воды из теплообменника ,либо на вводе холодной в него.

11. Для исключения со стороны несознательных жильцов махинаций с водяными счётчиками - наклеить на все счётчики антимагнитные пломбы, причём выполнить эту работу надо очень добросовестно.

12. Согласно действующим ГОСТам напряжение должно быть не менее 207 В и не более 253 В. ОДНАКО НА ПРАКТИКЕ ТАК БЫВАЕТ ДАЛЕКО НЕ ВСЕГДА! Скачки напряжения могут привести к выходу электроприборов из строя и даже к возникновению пожара. Для исключения таких случаев можно установить реле напряжения - например , РН-11М , РН-112 , ASP auto 1M . Лучше, чтобы оно работало в паре с модульным магнитным пускателем на 50 или 63 Ампера. Необходимо добиваться от УК приведения напряжения в норму, так как летом оно нередко падает до 170-180 Вольт.

13. Кроме того, для защиты квартиры от пожара, а людей - от поражения электрическим током, желательно установить однофазное устройство защитного отключения УЗО модульного типа на 50 или 63 Ампера или автомат АВДТ на этот номинал.

Более подробная информация обо всех вышеперечисленных приборах и устройствах есть в Интернете.

14. Если в некоторых квартирах холодно (особенно на нижних этажах высотных домов) -можно на зиму ослабить вытяжную вентиляцию, для чего заклеить бумагой (клей должен быть легкосмываемый - мыло, крахмальный клейстер и т.д.) вентиляционные решётки и затем проколоть в ней несколько отверстий (авторучкой, например) - вытяжная вентиляция будет работать слабее, в квартире станет теплее. Весной бумагу надо будет убрать.

15. Если на стены за батареями наклеить (фольгой в сторону комнаты) материал типа изолона - в квартире станет теплее на 2-3 градуса (при хороших рамах и полностью прогреваемых батареях ) . Изолоном стоит оклеить и нижние стороны холодных (бетонных) подоконников. Можно вместо него использовать краску Корунд. Также в квартире станет зимой теплее, а летом прохладнее при окраске этой краской(во время ремонта квартиры) выходящих наружу стен (на верхних этажах - и потолков).

16. Если батареи забились грязью и греют плохо - тёплые только секции, примыкающие к подводящим воду трубам - нужно делать тщательную посекционную промывку. Порядок её выполнения такой: открутить заглушки сверху и снизу батареи, взять кусок металлопластиковой трубы чуть длиннее батареи, слегка загнуть её конец и нанести на её поверхность метки - расстояние между которыми равно ширине секции батареи. Затем вставить эту трубку в батарею, в трубку - сантехнический трос и крутить, очищать от грязи. Потом трос вынуть, протолкнуть трубку до следующей секции (по метке) - и повторить цикл. Так сделать прочистку всех секций батареи. Затем трос убрать , надеть на эту трубку шланг, подключить его к водопроводному крану и промыть каждую секцию. После выполнения данной работы батарея будет прогреваться полностью (до тех пор, пока вновь не забьётся грязью).

К сведению: работы по промывке батарей также входят в строку «Ремонт и содержание общедомового имущества» .

17. Можно подумать об оптовой закупке счётчиков - оптовые закупки обходятся дешевле.

Если принять на общедомовом собрании решение об оплате за коммунальные ресурсы не УК, а непосредственно поставщикам ресурсов - будет лучше. УК не смогут задерживать у себя эти средства, прокручивать их в банках или даже расхищать. Ещё плюс такой: УК Ренессанс берёт за замену или установку электросчётчика 613р.21 коп и плюс 700р. за опломбировку, а, Волгоградэнергосбыт “ выполняет все эти работы бесплатно.

18. При проведении межевания придомовой территории не следует забывать о том, что уборка земельного участка и ремонт отмостки входят в Ремонт и содержание общедомового имущества. В том случае, если в состав земельного участка, принадлежащего вашему дому, будут включены тротуары и внутриквартальные дороги, их содержание и ремонт станут обязанностью жильцов дома. Кроме того, чем больше будет площадь земельного участка, тем выше будет и плата за него (земельный налог). С другой стороны большой земельный участок, с элементами благоустройства (как и должно быть по закону), это большие права в будущем при благоустройстве или застройке данного микрорайона. Здесь надо уметь понять имущественную перспективу.

Минимизация общедомовых расходов коммунальных ресурсов:

В последнее время управляющие компании начали выставлять жильцам счета за расходы воды на общедомовые нужды и освещение мест общего пользования, причём цифры порой достигают астрономических величин. Например, УК Ренессанс выставила жильцам дома 8 по ул.им. 51 Гвардейской дивизии счёт на оплату воды для мытья подъездов за 90 кубометров и за освещение мест общего пользования за 1100кВт-ч,а жильцам точно такого же дома по ул.Савкина 6 насчитали на освещение подъездов аж 3800 кВт-ч.

Все эти начисления неправильные.

Методика расчёта потребления электроэнергии на освещение мест общего пользования такова (на примере дома в 5 этажей и 4 подъезда): В каждом подъезде 6 лампочек - по одной на каждом этаже и перед входом в подъезд. Примем мощность 1 лампы 60 Вт За 1 час. 1подъезд потребляет 360 Вт, весь дом - в 4 раза больше (4 подъезда), т.е.1440 Вт. В декабре - самые длинные ночи, и освещение нужно примерно с 17-30 до 8-30, т.е.14 часов. Потребление в день - 20,160 кВт-ч. За месяц (31день)-624,960 кВт-ч. Разница между начисленным потреблением-1100 кВт и реальным-625 кВт - почти двойная! И это - в декабре. А в июне, когда самые короткие ночи, и освещение нужно реально с 21 ч до 6 ч, плата должна быть намного меньше!

При замене ламп накаливания на энергосберегающие экономия электроэнергии на освещение составит 80% ( цена 1 лампы – от 80 руб .) , светодиодные экономят 90% , но стоят 250 руб . и более . Правда , и сроки службы у них разные . Обычные лампы накаливания должны гореть 1000 часов , энергосберегающие – от 6000 до 10000 тысяч , светодиодные – до 50000 часов . Можно вдвое снизить расход электроэнергии и при эксплуатации ламп накаливания , если последовательно с ними включить 2 соединённых параллельно диода Д 226 Б или Д 7 Ж или аналогичные . Кроме того , при такой рационализации намного возрастают и сроки службы ламп накаливания.

Нецелесообразной является и ежемесячная плата за якобы производимое техническое обслуживание домофонов . Электропитание домофонов осуществляется от электросети дома, никакую профилактику домофонов никто не делает . Дешевле будет вызывать электромонтёра в случае поломки и оплачивать работу по факту её выполнения .

Для снижения платы за содержание мест общего пользования в тех домах, где хорошие входные двери и нормальные окна - без щелей, с двойными стёклами , особенно в тех домах , подъезды которых выходят на юг , юго-восток или юго - запад можно подумать об отключении отопления .

При планировании перечня работ для проведения капремонта необходимо подумать о включении в него полной замены внутридомовой электросети и утеплении стен (особенно в панельных домах - затраты на отопление являются основной строкой расходов по квартплате). Надо добиваться от УК открытия в банке отдельного расчётного счёта, на который будут поступать собранные от жильцов средства и вводить в состав совета многоквартирного дома грамотных бухгалтеров и экономистов для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью УК.

С нормативно-правовой документацией, подборкой статей по вопросам ЖКХ и другой полезной информацией можно ознакомиться на сайте www.gkh-volga.ru и других аналогичных сайтах , просмотреть в Интернете архивы номеров газет ,,Newsland” , ,,Аргументы и факты”, ,,Аргументы недели” и т. д. Тел. для справок в Волгограде 35-27-32 

Комлев Владимир Евгеньевич, председатель Совета многоквартирного дома №8 по ул. 51-я Гвардейская (г.Волгоград)