Президент РФ Дмитрий Медведев подписал федеральный закон "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", принятый Госдумой 13 мая 2011 г и одобренный Советом Федерации 25 мая. Об этом сообщила пресс-служба Кремля.

Закон направлен на регулирование отношений по управлению многоквартирными домами /МКД/ товариществом собственников жилья /ТСЖ/ и управляющими организациями.

К полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений предлагается отнести: осуществление правительством РФ координации деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, и контроль за исполнением нормативных правовых актов этими органами; ведение реестров уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и /или/ выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД, а также состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения.

Закон уточняет порядок создания и реорганизации ТСЖ, а также требования к управлению МКД, устанавливает требования к должностным лицам жилищного кооператива, определяет права членов ТСЖ и лиц, не являющихся членами товарищества собственников помещений в МКД, определяет перечень сведений, подлежащих обязательному предоставлению всем собственникам помещений в МКД.

Закон предусматривает создание совета МКД, который подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в МКД каждые 2 года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет МКД может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ может быть создано:

- собственниками помещений в нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании ТСЖ, об утверждении его устава, избрании правления ТСЖ, о наделении гражданина /в том числе собственника помещений в одном из данных домов/ полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие госрегистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом ТСЖ, также об избрании председателя правления ТСЖ принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом МКД большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления данных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства /за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства/ и жилищно-коммунального хозяйства;

- собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании ТСЖ, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления ТСЖ, о наделении гражданина /в том числе одного из собственников жилых домов/ полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие госрегистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом ТСЖ, также об избрании председателя правления ТСЖ принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими за принятие таких решений.

Жилищные инспекции субъектов РФ наделяются правом проверять протоколы общих собраний собственников жилых помещений, на которых принимаются решения о создании ТСЖ. Депутаты надеются, что это позволит выявлять фальсификации как при организации ТСЖ, так и при их дальнейшей деятельности, а также избавит граждан - собственников жилья от необходимости обращаться в суды, поскольку у них появляется возможность обращаться в жилищные инспекции.

В случае выявления несоответствия устава ТСЖ, внесенных в него изменений требованиям законодательства РФ жилищные инспекции направляют ТСЖ предписание с указанием нарушений норм законодательства и с требованием об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок с момента направления такого предписания. В случае неисполнения такого предписания в установленный срок или в случаях выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления МКД и его заключения жилищные инспекции вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, об отмене решения, принятого общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным.

Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создать объединение /ассоциацию, союз/ ТСЖ. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства о некоммерческих организациях.

Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и /или/ выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

При осуществлении непосредственного управления МКД собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение /в том числе поставки бытового газа в баллонах/, отопление, /теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления/, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными правительством РФ правилами содержания общего имущества в МКД, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах.

В случае управления МКД товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом они несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями техрегламентов и установленных правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах.

В случае управления МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и /или/ выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям техрегламентов и установленных правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах.

В случае заключения договора управления МКД товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги данным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

В течение 10 рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки данных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в МКД, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в МКД на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Управление МКД, в котором доля РФ, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50 проц, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном правительством РФ.

При непосредственном управлении МКД, количество квартир в котором составляет более чем 12, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и /или/ выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания данных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 проц голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в МКД, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией взятых на себя обязательств /надлежащее содержание и ремонт общего имущества в МКД, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в МКД и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности/, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства /за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства/ и жилищно-коммунального хозяйства.

В случае, если по результатам данной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Органы местного самоуправления, управляющие организации, ТСЖ либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах /тарифах/ на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами /тарифами/, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и /или/ выполняемых работ, о ценах /тарифах/ на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в МКД.

Теплоснабжающие и теплосетевые организации, органы регулирования обязаны раскрывать информацию в соответствии с утвержденными правительством РФ стандартами раскрытия информации такими организациями и органами. Стандарты раскрытия данной информации устанавливают состав, порядок, сроки и периодичность предоставления информации.

До 1 марта 2012 г ТСЖ обязаны представить в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, заверенные председателями ТСЖ копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ, изменений, внесенных в их уставы.

До 1 марта 2013 га соответствующие уполномоченные органы обязаны проверить правомерность принятия решений о создании ТСЖ, решений об утверждении общими собраниями собственников помещений в МКД условий договоров управления МКД и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений требований законодательства органы исполнительной власти субъектов РФ вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений в МКД с нарушением требований Жилищного кодекса.

Из уточненной редакции исключено понятие многоквартирного дома, под которым предлагалось понимать индивидуально-определенное здание, состоящее из трех и более квартир, а также общего имущества собственников помещений в данном доме.

Закон должен вступить в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования. При этом норма, согласно которой непосредственное управление МКД, количество квартир в котором составляет более чем 12, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в МКД при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и /или/ выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, вступит в силу с 1 марта 2012 г.

Источник: http://www.1prime.ru