Должна ли предыдущая управляющая компания передать вновь избранной компании техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы?

Документация на многоквартирный дом подлежит передаче вновь избранной управляющей компании

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А33-15700/2011 от 01.11.2012 подтвердил, что предыдущая управляющая компания в любом случае обязана передать вновь избранной компании техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы.

ФАС отметил, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Управляющая организация обязана осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Поскольку документация, связанная с осуществлением управления многоквартирным домом не передана вновь выбранной управляющей организации, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленного требования.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

П о с т а н о в л е н и е

01.11.2012

№ А33-15700/2011

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего Тютриной Н.Н.,

судей: Соколовой Л.М., Скубаева А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЛиК" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 апреля 2012 года по делу N А33-15700/2011 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции: Кужлев А.В.; апелляционный суд: Кириллова Н.А., Бабенко А.Н., Белан Н.Н.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Жилкоммунхоз" (далее - ООО УК "Жилкоммунхоз") (ОГРН 1052443020167, место нахождения: Красноярский край г. Ачинск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЛиК" (далее - ООО "УК ЛиК") (ОГРН 1102443001528, место нахождения: Красноярский край, г. Ачинск) о понуждении передать техническую, регистрационно-учетную и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом N 13 в 7 микрорайоне г. Ачинска Красноярского края.

Исковые требования основаны на положениях части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 апреля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2012 года, иск удовлетворен.

Руководствуясь частью 3 статьи 45, статьей 161, частями 2, 8, 8.2, 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации суды исходил из установленной законом обязанности предыдущей управляющей компании передать вновь избранной управляющей компании техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы.

В кассационной жалобе ответчик просит проверить законность принятых по делу судебных актов в связи с неправильным применением судами норм процессуального права - части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель кассационной жалобы указывает на необоснованное отклонение апелляционным судом ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копии акта приема-передачи документации по управлению многоквартирным домом от 20.03.2012.

Истец отзыв на кассационную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений 35823, N 34824, N 34825), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив доводы, изложенные в кассационной жалобе, правильность применения Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального права и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса управляющая организация обязана осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Эта же норма названного Кодекса предусматривает случаи, когда управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию вновь выбранной управляющей организации; товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу; в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.

В данном случае судами установлено, что 14.01.2011 общим собранием собственников помещений упомянутого многоквартирного дома принято решение о передаче управления многоквартирным домом управляющей организации - ООО УК "Жилкоммунхоз" и заключении договоров управления этим домом, а 01.12.2011 - решение об отказе от договоров с предыдущими управляющими организациями: ООО "ЛиК" и ООО УК "ЛиК". Указанные решения общего собрания домовладельцев в установленном законом порядке недействительными не признаны; ООО УК "Жилкоммунхоз" зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал порядок проведения общего собрания домовладельцев, послужившего основанием для создания вновь выбранной управляющей организации, соблюденным.

Поскольку документация, связанная с осуществлением управления многоквартирным домом не передана вновь выбранной управляющей организации, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 45, 46 и 161, часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленного требования, а апелляционный суд - об оставлении решения без изменения.

Перечень документов, подлежащих передаче, соответствует вышеназванным Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также пункту 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170.

Довод ответчика об отсутствии у него истребуемой документации не подтвержден.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на нарушение апелляционным судом требований процессуального законодательства, выразившееся в отклонении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела копии акта приема-передачи от 20.03.2012, несостоятельна. Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. Поскольку ответчиком не было представлено уважительных причин непредставления в суд первой инстанции упомянутого акта приема-передачи, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении данного ходатайства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения от 13 апреля 2012 года и постановление от 1 августа 2012 года, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что оспариваемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 апреля 2012 года по делу N А33-15700/2011 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2012 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н.ТЮТРИНА

Судьи:

Л.М.СОКОЛОВА

А.И.СКУБАЕВ

Вопрос: Кем и каким образом осуществляется выбор способа управления домом?

Ответ:

Выбор способа управления осуществляется собственником помещений через общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
в форме заочного голосования – без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

Вопрос: Обязана ли управляющая организация отчитываться перед собственниками помещений о своей деятельности по управлению многоквартирным домом?

Ответ:

Да, обязана. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Вопрос: Сколько ТСЖ может быть в одном многоквартирном доме?

Ответ:

В соответствии со ст.136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создавать только одно товарищество собственников жилья (ТСЖ). Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Таким образом, в одном многоквартирном доме может быть создано одно ТСЖ.

Вопрос: Кто может быть председателем ТСЖ?

Ответ:

Для руководства деятельностью общее собрание членов ТСЖ избирает правление, которое в свою очередь избирает из своего состава председателя ТСЖ. Таким образом, председателем ТСЖ может быть собственник помещения из состава правления ТСЖ, являющийся членом ТСЖ. Уставом ТСЖ может быть предусмотрено, что данный вопрос относится к решению общего собрания членов ТСЖ (ст.145 ЖК РФ).

Вопрос: Кто может быть членом ТСЖ?

Ответ:

В соответствии со ст.143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Таким образом, членом ТСЖ может быть собственник, подавший заявление о вступлении в ТСЖ.

Вопрос: Что должна делать управляющая организация по содержанию дома?

Ответ:

В составе услуг управляющей организации по надлежащему содержанию и ремонту можно выделить:

Обеспечение поставки энергоресурсов (тепло, электроэнергия, газ) и воды, а также обеспечение водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям (трубы для подачи холодной и горячей воды, газа, канализационные стоки, различные кабели и электропровода), контроль за соответствием исполнения договоров по количеству и качеству поставляемых ресурсов;
Планирование и организация работ по техническому обслуживанию, подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и дворовой территории собственными силами или с привлечением подрядных организаций (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных систем, вывоз и обезвреживание мусора, уборка и санитарное содержание, уход за элементами озеленения и благоустройства);
Учет объема и качества, а также осуществление приемки работ, выполняемых подрядчиками;
Планирование и организация текущего и капитального ремонта;
Обеспечение целевого и рационального использования бюджетных средств – в случае их выделения управляющей организации;
Ведение технической документации по зданиям, сооружениям, коммуникациям и иным объектам, технические осмотры и обследования;
Работа с населением по вопросам соблюдения правил пожарной безопасности, электробезопасности и правил пользования системами инженерного оборудования;
Рассмотрение жалоб и устранение недостатков в обслуживании;
Сопровождение процессов переустройства помещений в многоквартирном доме в целях предупреждения ущерба;
Диспетчерское обслуживание дома в целях оперативного устранения аварийных ситуаций;
Расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги;
Организация и/или участие в проведении массовых мероприятий.

Вопрос: Зачем нужно заключать договор управления?

Ответ:

Управление многоквартирным домом – это сложный процесс. Некоторые виды работ должны выполняться высококвалифицированным инженерным персоналом, в соответствии с требованиями безопасности. Как правило, профессиональные управляющие организации имеют необходимое материально-техническое и кадровое обеспечение, позволяющее решать различные задачи, возникающие при управлении многоквартирным домом. Это касается и чрезвычайных ситуаций, которые иногда бывают в повседневной жизни. От способности организовать и обеспечить эффективное управление в значительной мере зависит уровень комфорта и безопасности жителей в многоквартирном доме.

Крайне важно нести ответственность за надлежащее управление и содержание. Решение всех этих задач собственникам может обеспечить заключение договора с профессиональной управляющей организацией, имеющей хорошую деловую репутацию.

Договор управления в обязательном порядке должен содержать права и обязанности сторон: управляющей организации и собственников или жилищного объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.). Жилищным законодательством определены обязанности управляющей организации, которые можно разделить на следующие группы: оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме; предоставлять коммунальные услуги собственникам и прочим пользователям помещений; осуществлять иную деятельность по управлению домом, направленную на достижение целей управления, обозначенных в жилищном законодательстве. Некоторые услуги могут оказываться в случае достижения соглашения между сторонами договора управления.

Вопрос: Что такое договор управления многоквартирным домом?

Ответ:

Когда в качестве способа управления выбрана управляющая организация, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме, с одной стороны, управляющей организацией и, с другой стороны, собственниками помещений в многоквартирном доме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой – у управляющей организации. Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом, а также предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений. В одном многоквартирном доме условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников и утверждаться общим собранием при выборе способа управления и управляющей организации. В договоре должны быть указаны:

состав общего имущества многоквартирного дома;
перечень необходимых работ и услуг;
порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации;
условия договора, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;
срок договора, который не может быть меньше одного года и больше пяти лет.

В случае, когда общее собрание способом управления выбрало ТСЖ или кооператив, последние могут заключить договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопрос: Что такое управляющая организация?

Ответ:

Управляющая организация – юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления.

Управление многоквартирным домом как функция собственников помещений включает в себя: постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности непосредственных исполнителей, в том числе привлекаемых лиц, а также контроль достижения планируемых результатов.

Собственники помещений имеют возможность выбирать управляющую организацию и контролировать ее деятельность на основании договора управления, в котором закрепляется ответственность за надлежащее исполнение обязательств управляющей организации. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация.

Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Вопрос: Что такое товарищество собственников жилья?

Ответ:

ТСЖ – это юридическое лицо, некоммерческая организация, которую собственники могут создать в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. На общем собрании собственников утверждается Устав. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Только общее собрание вправе утверждать годовой план финансовой деятельности товарищества, а также отчет о выполнении такого плана, представляемый ревизионной комиссией ТСЖ. Правление избирается из числа членов товарищества на срок не более двух лет. Из своего состава правление избирает Председателя, который действует без доверенности от имени товарищества. Правление отчитывается о своей деятельности перед общим собранием собственников.

Быть членом ТСЖ собственнику не обязательно. Однако только члены ТСЖ могут принимать участие в общем собрании, решения которого для них обязательны. А поскольку ТСЖ, созданное в многоквартирном доме, может существовать только при условии, что членами товарищества являются собственники помещений дома, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников, то принятые на общем собрании членов ТСЖ решения будут обязательными для всех собственников.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. При этом ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.

Вопрос: Что такое непосредственное управление?

Ответ:

Непосредственное управление – это управление без посредников, самостоятельно, под свою ответственность.

Непосредственный способ управления изначально предназначался для домов с небольшим количеством квартир, в которых собственники могут без затруднений собираться на общее собрание. При таком способе каждый из собственников самостоятельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Вопрос: В каких случаях органы власти обязаны провести конкурс по выбору управляющей организации?

Ответ:

Если собственники помещений многоквартирного дома не выбрали или не реализовали способ управления многоквартирным домом, то органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Конкурс должен проводиться в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ №75 от 6 февраля 2006 года.

Вопрос: Что такое реализация выбранного способа управления?

Ответ:

При непосредственном управлении реализация выбранного способа подтверждается заключением собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом критериями реализации будет получение свидетельства о государственной регистрации ТСЖ или жилищного кооператива и наличие заявлений о членстве в ТСЖ от собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов.

Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то способ управления не будет считаться реализованным.

Вопрос: Что такое способ управления многоквартирным домом?

Ответ:

Управление многоквартирным домом может осуществляться тем или иным порядком с использованием различных методов, то есть разными способами. В жилищном кодексе выделены следующие способы, один из которых обязаны выбрать собственники:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.

Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.

Вопрос: Что такое управление многоквартирным домом?

Ответ:

В Жилищном кодексе РФ в качестве целей управления указаны: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Традиционно под управлением понимаются все формы и способы воздействия субъекта на объект. В рамках жилищных отношений субъектом управления являются собственники многоквартирного дома, а объектом управления – многоквартирный дом, состоящий из жилых помещений (квартиры и комнаты) и нежилых. Кроме этого в составе многоквартирного дома имеется общее имущество собственников.

Управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.