Жилинспекция проводила проверку на основании кляузной жалобы одного из жильцов по поводу плохого по его мнению состояния кровли(в 2-х местах она проржавела и немножко протекала и были незначительные перебои с вентиляцией крыши), между тем остальные жильцы эту жалобу не подписали, общего собрания жильцов дома не проводили и вообще многие задолжали нашей УК по коммунальным платежам, т.е. финансирования целевого от жильцов на ремонт кровли мы не дождались, а финансовое состояние нашей УК крайне тяжёлое. Все эти доводы мы изложили жилинспекции, а потом и суду на заседании суда, но услышаны не были. Подскажите, пожалуйста, правомерны ли действия суда? И если неправомерны, то на какие нормативные документы нам ссылаться?
Ответ:
Да, действия и жилищной инспекции вашего населённого пункта и постановление суда по Вашему делу правомерны поскольку в соответствии с подпунктом «з» пункта 11, а также подпунктами "а", "б", "г", и "е" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 Ваша Управляющая компания независимо от факта наличия или отсутствия собрания жильцов по этому поводу, а также имеющейся у них задолженности должна осуществлять текущий и капитальный ремонт крыши как неотъемлемой части общего имущества, а также - обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, сохранности имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и поддерживать архитектурный облик многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Кроме того, обязанность для Вашей организации осуществлять техническое обслуживание и ремонт крыши, а также плановый осмотр и устранение всех неисправностей вентиляции и некоторые особенности эксплуатации системы вентиляции закреплены в пунктах 4.6 и 5.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170. Аналогичное решение принял и ФАС Волго-Вятского округа, который в своём Постановлении от 15.12.2009 по делу № А31-4285/2009 постановил, что в статье 7.22 КоАП РФ установлена административная ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
Субъектом данного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту жилых домов.
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170).
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом(имеется в виду ООО "Управляющая Компания жилищно-коммунального хозяйства № 3") не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Ссылка Управляющей компании на то, что собственники помещений ненадлежащим образом выполняют обязанности по оплате услуг по договору на содержание и обслуживание общедомового имущества и не инициировали проведение собрания по вопросу проведения капитального ремонта кровли и его дополнительном финансировании, во внимание не принимается. Данные обстоятельства не свидетельствуют об отсутствии вины Общества в совершении правонарушения, поскольку Общество, являясь управляющей организацией, обязано соблюдать общеобязательные требования, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.
Довод заявителя о том, что указанные Правила № 170 не подлежат применению, отклоняется.
Данные Правила разработаны в соответствии с жилищным законодательством, определяют порядок эксплуатации, обеспечения сохранности, содержания и ремонта жилищного фонда лицами, на которых возложены эти обязанности, в установленном порядке не отменены, поэтому суды правильно руководствовались ими при принятии судебных актов. Аналогичные решения приняты в Постановлениях Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 № 17АП-8443/2009-АК по делу № А60-23059/09 и Второго арбитражного апелляционного суда от 21.05.2009 по делу № А31-1021/2009.
Ответ подготовил Ю.Ф. Федоров – юрист Совета Федерации РФ, эксперт журнала «Услуги в сфере ЖКХ»
Источник: www.gkh.ru
В соответствии со ст. 23 Жилищного кодекса РФ для перевода жилого помещения в нежилое собственник предоставляет в орган, осуществляющий перевод помещения следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома.
Жилищным кодексом определен порядок перевода этих помещений и установлен полный пакет документов, который необходимо представить при переводе таких помещений из одного статуса в другой. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органами местного самоуправления. Таким органом на местах является городская либо районная администрация, которая является органом местного самоуправления. Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.08.2005 года № 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
В период ремонта, замены, поверки индивидуального или коллективного (общедомового) прибора учета, не превышающий 30 календарных дней, объемы (количество) потребления коммунальных услуг, для расчета размера платы исчисляются как среднемесячное потребление коммунальных ресурсов, определенные по указанному прибору за последние 6 месяцев, а если период работы индивидуального или коллективного (общедомового) прибора учета составил меньше 6 месяцев, то за фактический период работы прибора учета, но не выше нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг. В случае, если ремонт прибора учета более 30 календарных дней, учет размера платы за коммунальные услуги за данный период рассчитывается по действующим тарифам, в соответствии с нормативом потребления, установленными законодательством.
Согласно ст.32 ЖК РФ в случае изъятия жилого помещения, по соглашению с собственником данного жилого помещения ему предоставляется взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, либо определяется размер выкупа изымаемого жилого помещения, в который включается:
В соответствии с пунктом 45. Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Правительством РФ от 28.01.06 г. № 47» для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:
В случае, если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.
На основании п.4. ст. 15 ЖК РФ Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В соответствии с п.7. Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Правительством РФ от 28.01.06 г. № 47», признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным требованиям. Комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда в установленном им порядке создает орган местного самоуправления. В соответствии с п.8. вышеуказанного положения орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, пригодными (непригодными) для проживания граждан, но также вправе делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений непригодными для проживания граждан.
В соответствии с пунктом 42. Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Правительством РФ от 28.01.06 г. № 47», комиссия создаваемая в целях признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, создаваемая органом местного самоуправления, признает многоквартирный дом аварийным, на основании:
Таким образом, Вы можете подать заявление о признании дома, в котором проживаете, аварийным или подлежащим сносу в орган местного самоуправления.
На основании Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Правительством РФ от 28.01.06 г. № 47», составлен перечень условий при которых дом признается аварийным или подлежащим сносу.
Также приведены условия, которые не могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
В соответствии с Положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Правительством РФ от 28.01.06 г. № 47», для признания многоквартирного дома аварийным необходимо наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, влияющих на безопасность жизни и здоровья граждан, таких как наличие источников шума, вибрации, электромагнитных полей, иных условий, нарушающих санитарно-эпидемиологические требования для нормального безопасного проживания граждан.
Непригодными для проживания также следует признавать:
В соответствии с пунктом 43 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Правительством РФ от 28.01.06г. №47», при оценке соответствия многоквартирного дома установленным требованиям учитываются:
Для получения документов на новое жилое помещение при переселении из аварийного жилья необходимо обратиться в администрацию соответствующего района с письменным заявлением о предоставлении документов на занимаемое жилое помещение. Заявление о предоставлении документов должно быть рассмотрено в течение 30 дней с момента подачи указанного заявления, в исключительных случаях данный срок может быть продлен не более чем на 30 дней. После получения правоустанавливающих документов на жилое помещение необходимо обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию граждан, и представить соответствующие документы для регистрации, а именно документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы о регистрации по месту жительства, документ, являющийся основанием для заселения в жилое помещение («Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета» № 713 от 17.07.1995 г.).
Согласно пункту 1 части 2 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда могут быть включены только многоквартирные дома, признанные до 1 января 2009 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. Таким образом, если решение о признании многоквартирного дома принято в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. № 552 «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания» или от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» или приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529 «Об утверждении Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания» и органом местного самоуправления к собственникам помещений в таком доме предъявлено требование о его сносе, данный дом может быть включен в программу. Расчет долевого финансирования собственников жилых помещений в многоквартирных домах производится из расчета потребности на проведения капитального ремонта многоквартирного дома или средств, перечисляемых из Фонда, субъекта РФ и МО? Согласно пункту 2 части 6 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» принимается решение о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с указанным Федеральным законом. Таким образом, объем долевого финансирования собственников помещений в многоквартирном доме определяется от общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с указанным Федеральным законом.
Порядок, критерии и основания включения многоквартирных домов в муниципальные адресные программы определяется органами местного самоуправления с учетом требований к региональной программе, установленных статьей 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья или специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме об участии в муниципальной (региональной) адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (с указанием работ по капитальному ремонту в указанных многоквартирных домах в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона), не может рассматриваться как (не заменяет) решение указанных лиц о долевом финансировании капитального ремонта. Вместе с тем, оба решения могут быть приняты на одном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Таким образом, в региональную адресную программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не подлежат включению одноквартирные жилые дома. Согласно пункту 3 статьи 2 Закона под переселением гропределяетаждан из аварийного жилищного фонда понимается «принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32 и 86 Жилищного кодекса Российской Федерации». Статья 86 Жилищного кодекса Российской Федерации порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома. Согласно статье 86 Жилищного кодекса Российской Федерации, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Закон не предусматривает направление средств Фонда на переселение нанимателей жилых помещений специализированного жилищного фонда. Кроме того, согласно статье 102 Жилищного кодекса Российской Федерации договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям. Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает обязательств органов местного самоуправления по предоставлению в связи с утратой (разрушением) специализированного жилого помещения проживающим в нем гражданам.
Выбранный способ управления многоквартирным домом влияет только на возможность получения финансовой поддержке за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.Если изменение способа управления многоквартирным домом ведет к несоблюдению условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и требований Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» субъект Российской Федерации должен проинформировать Фонд и приостановить финансовую поддержку на проведение капитального ремонта в таком доме. Если новый способ управления многоквартирным домом соответствует условиям и требованиям указанного Федерального закона субъект Российской Федерации (с соблюдением требований пункта 1 части 2 статьи 15) вправе включить таком многоквартирный дом в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и в последующую заявку.
Наличие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об участии в региональной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» не предусмотрено. Решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (далее - муниципальная программа) принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьями 45 и 46 Жилищного кодекса Российской Федерации. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об участии в муниципальной программе принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений принимающих участие в данном собрании и оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Необходимо отметить, что решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме согласно статьям 44, 46 и 158 Кодекса принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ собственнику, намеривающемуся провести перепланировку или переустройство, необходимо подать в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения такого помещения следующие документы:
В соответствии с п.3 ст. 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов.
В соответствии со ст. 27 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, выдает отказ в согласовании перепланировки при :
В отказе органа, осуществляющего согласование, указывается основание с обязательной ссылкой на нарушение.
Такое решение может быть обжалованию в судебном порядке.
В соответствии со статьей 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Например, установка проемов и снос существующих межкомнатных перегородок, установка новых перегородок относится к перепланировке. А перенос раковин, ванн другого сантехнического оборудования будет относиться к переоборудованию.
БЛИОТЕКА ДЛЯ АКТИВИСТОВ И ОБЩЕСТВЕННИКОВ |
