Да, обязана. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Для руководства деятельностью общее собрание членов ТСЖ избирает правление, которое в свою очередь избирает из своего состава председателя ТСЖ. Таким образом, председателем ТСЖ может быть собственник помещения из состава правления ТСЖ, являющийся членом ТСЖ. Уставом ТСЖ может быть предусмотрено, что данный вопрос относится к решению общего собрания членов ТСЖ (ст.145 ЖК РФ).

В составе услуг управляющей организации по надлежащему содержанию и ремонту можно выделить:

• Обеспечение поставки энергоресурсов (тепло, электроэнергия, газ) и воды, а также обеспечение водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям (трубы для подачи холодной и горячей воды, газа, канализационные стоки, различные кабели и электропровода), контроль за соответствием исполнения договоров по количеству и качеству поставляемых ресурсов;
• Планирование и организация работ по техническому обслуживанию, подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и дворовой территории собственными силами или с привлечением подрядных организаций (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных систем, вывоз и обезвреживание мусора, уборка и санитарное содержание, уход за элементами озеленения и благоустройства);
• Учет объема и качества, а также осуществление приемки работ, выполняемых подрядчиками;
• Планирование и организация текущего и капитального ремонта;
• Обеспечение целевого и рационального использования бюджетных средств – в случае их выделения управляющей организации;
• Ведение технической документации по зданиям, сооружениям, коммуникациям и иным объектам, технические осмотры и обследования;
• Работа с населением по вопросам соблюдения правил пожарной безопасности, электробезопасности и правил пользования системами инженерного оборудования;
• Рассмотрение жалоб и устранение недостатков в обслуживании;
• Сопровождение процессов переустройства помещений в многоквартирном доме в целях предупреждения ущерба;
• Диспетчерское обслуживание дома в целях оперативного устранения аварийных ситуаций;
• Расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги;
• Организация и/или участие в проведении массовых мероприятий.

Когда в качестве способа управления выбрана управляющая организация, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме, с одной стороны, управляющей организацией и, с другой стороны, собственниками помещений в многоквартирном доме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой – у управляющей организации. Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом, а также предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений. В одном многоквартирном доме условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников и утверждаться общим собранием при выборе способа управления и управляющей организации. В договоре должны быть указаны:

• состав общего имущества многоквартирного дома;
• перечень необходимых работ и услуг;
• порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации;
• условия договора, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;
• срок договора, который не может быть меньше одного года и больше пяти лет.

В случае, когда общее собрание способом управления выбрало ТСЖ или кооператив, последние могут заключить договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ – это юридическое лицо, некоммерческая организация, которую собственники могут создать в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. На общем собрании собственников утверждается Устав. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Только общее собрание вправе утверждать годовой план финансовой деятельности товарищества, а также отчет о выполнении такого плана, представляемый ревизионной комиссией ТСЖ. Правление избирается из числа членов товарищества на срок не более двух лет. Из своего состава правление избирает Председателя, который действует без доверенности от имени товарищества. Правление отчитывается о своей деятельности перед общим собранием собственников.

Быть членом ТСЖ собственнику не обязательно. Однако только члены ТСЖ могут принимать участие в общем собрании, решения которого для них обязательны. А поскольку ТСЖ, созданное в многоквартирном доме, может существовать только при условии, что членами товарищества являются собственники помещений дома, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников, то принятые на общем собрании членов ТСЖ решения будут обязательными для всех собственников.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. При этом ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.

Если собственники помещений многоквартирного дома не выбрали или не реализовали способ управления многоквартирным домом, то органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Конкурс должен проводиться в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ №75 от 6 февраля 2006 года.

Управление многоквартирным домом может осуществляться тем или иным порядком с использованием различных методов, то есть разными способами. В жилищном кодексе выделены следующие способы, один из которых обязаны выбрать собственники:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.