Во-первых, согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ «при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».
Во-вторых, в соответствии с п. 2 и 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ «в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: …перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, …порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения…».
То есть, нельзя допускать ситуации, когда «хвост виляет собакой», когда управляющая организация единолично определяет что ей делать и сколько за это собственники помещений в многоквартирном доме должны заплатить. Управляющая организация может определять перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и стоимость таких работ только в соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом. А условия договора управления многоквартирным домом должны один к одному соответствовать тексту протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. исключение составляет только случай, когда органом местного самоуправления проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления вашим многоквартирным домом в соответствии с ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» или ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Тогда условия договора управления многоквартирным домом вырабатываются по результатам конкурса, проводимого в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75. И потом, наличие у управляющей организации программного комплекса РИК никоим образом не позволяет нарушать нормы федерального законодательства. Жилищное законодательство не устанавливает обязательности составления управляющей организацией смет, для принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о размере платы за жилое помещение. Это рыночная плата и к ней, в общем случае, не применяется государственное или муниципальное регулирование.
Если у вас в многоквартирном доме не так, то можете считать, что управляющая организация действует в вашем доме не законно, договора у вас с ней нет (он ничтожен[2]).
Причем необходимо учитывать, что существует только два случая, когда размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может устанавливаться органом местного самоуправления:
Первый предусмотрен п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, и заключается в том, что «В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации».
Второй предусмотрен п. 36 Правил содержания общего имущества: «В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности». Поскольку у вас управляющая организация действует по договору управления многоквартирным домом, заключенному в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а не непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, то второй случай к вашему дому не относится.
Таким образом, подходы вашей управляющей организации не законны. Странно, что местные органы прокуратуры Российской Федерации и региональные органы государственного жилищного надзора (государственной жилищной инспекции) не смогли дать правильную правовую оценку нарушениям ваших законных прав и интересов. Поводите общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, принимайте на нем решение об условиях договора, обращайтесь в вышестоящие органы власти, в суд. Но не позволяйте управляющей организации игнорировать ваше решение.
[1] Программный комплекс РИК предназначен для автоматизированного выпуска сметной документации.
[2] Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации «сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)» (п. 1 ст. 166), «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения» (п. 1 ст. 168), «недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения» (п. 1 ст. 167).
Ответ подготовил ведущий юрист фонда "Институт экономики города" Д.П. Гордеев
