Если лестница находится в аварийном состоянии в многоквартирном доме, кто должен делать ремонт: собственники жилья или УК?

Если лестница в аварийном состоянии, то скорее всего и сам дом в таком же состоянии. Тогда следует всеми силами добиваться признания его аварийным.

Это состояние возникло не при нынешней УК, поэтому взваливать на нее ответственность неправомерно. Но и жильцы не виноваты. По закону собственники помещений отвечают за состояние всего дома. Но если признать дом аварийным не получится, в любом случае следует созвать комиссию из представителей собственников помещений, управляющей компании и Госжилинспекции. Решение комиссии закрепить актом осмотра дома за подписями всех сторон. Если есть муниципальные квартиры, то следует пригласить представителя муниципального собственника.

1. Пишете заявление в УК за подписью как можно большего числа жителей. В нем четко формулируйте, что вы хотите зафиксировать: аварийное состояние, желание капитального ремонта или др. Несете в УК 2 экз. На втором получаете отметку о вручении.
2. Получаете ответ УК.
3. С копией заявления и их ответа направляете письма в Муниципалитет и ГЖИ.
4. Получаете ответы.

Далее действуете в соответствии с реакцией всех этих инстанций.

Рекомендуем при подаче заявления поговорить с сотрудниками УК. Не вставайте в позицию противостояния или жертвы. Тут полезнее конструктивный диалог. Добивайтесь решения проблемы настойчиво. Терпения и удачи.

Вопрос: Должна ли предыдущая управляющая компания передать вновь избранной компании техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы?

Ответ:

Документация на многоквартирный дом подлежит передаче вновь избранной управляющей компании

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А33-15700/2011 от 01.11.2012 подтвердил, что предыдущая управляющая компания в любом случае обязана передать вновь избранной компании техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы.

ФАС отметил, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Управляющая организация обязана осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Поскольку документация, связанная с осуществлением управления многоквартирным домом не передана вновь выбранной управляющей организации, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленного требования.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

П о с т а н о в л е н и е

01.11.2012

№ А33-15700/2011

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего Тютриной Н.Н.,

судей: Соколовой Л.М., Скубаева А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЛиК" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 апреля 2012 года по делу N А33-15700/2011 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции: Кужлев А.В.; апелляционный суд: Кириллова Н.А., Бабенко А.Н., Белан Н.Н.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Жилкоммунхоз" (далее - ООО УК "Жилкоммунхоз") (ОГРН 1052443020167, место нахождения: Красноярский край г. Ачинск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЛиК" (далее - ООО "УК ЛиК") (ОГРН 1102443001528, место нахождения: Красноярский край, г. Ачинск) о понуждении передать техническую, регистрационно-учетную и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом N 13 в 7 микрорайоне г. Ачинска Красноярского края.

Исковые требования основаны на положениях части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 апреля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2012 года, иск удовлетворен.

Руководствуясь частью 3 статьи 45, статьей 161, частями 2, 8, 8.2, 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации суды исходил из установленной законом обязанности предыдущей управляющей компании передать вновь избранной управляющей компании техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы.

В кассационной жалобе ответчик просит проверить законность принятых по делу судебных актов в связи с неправильным применением судами норм процессуального права - части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель кассационной жалобы указывает на необоснованное отклонение апелляционным судом ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копии акта приема-передачи документации по управлению многоквартирным домом от 20.03.2012.

Истец отзыв на кассационную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений 35823, N 34824, N 34825), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив доводы, изложенные в кассационной жалобе, правильность применения Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального права и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса управляющая организация обязана осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Эта же норма названного Кодекса предусматривает случаи, когда управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию вновь выбранной управляющей организации; товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу; в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.

В данном случае судами установлено, что 14.01.2011 общим собранием собственников помещений упомянутого многоквартирного дома принято решение о передаче управления многоквартирным домом управляющей организации - ООО УК "Жилкоммунхоз" и заключении договоров управления этим домом, а 01.12.2011 - решение об отказе от договоров с предыдущими управляющими организациями: ООО "ЛиК" и ООО УК "ЛиК". Указанные решения общего собрания домовладельцев в установленном законом порядке недействительными не признаны; ООО УК "Жилкоммунхоз" зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал порядок проведения общего собрания домовладельцев, послужившего основанием для создания вновь выбранной управляющей организации, соблюденным.

Поскольку документация, связанная с осуществлением управления многоквартирным домом не передана вновь выбранной управляющей организации, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 45, 46 и 161, часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленного требования, а апелляционный суд - об оставлении решения без изменения.

Перечень документов, подлежащих передаче, соответствует вышеназванным Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также пункту 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170.

Довод ответчика об отсутствии у него истребуемой документации не подтвержден.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на нарушение апелляционным судом требований процессуального законодательства, выразившееся в отклонении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела копии акта приема-передачи от 20.03.2012, несостоятельна. Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. Поскольку ответчиком не было представлено уважительных причин непредставления в суд первой инстанции упомянутого акта приема-передачи, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении данного ходатайства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения от 13 апреля 2012 года и постановление от 1 августа 2012 года, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что оспариваемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 апреля 2012 года по делу N А33-15700/2011 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2012 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н.ТЮТРИНА

Судьи:

Л.М.СОКОЛОВА

А.И.СКУБАЕВ

Вопрос: В нашем доме создано ТСЖ и был заключен договор управления с УК, которая сегодня отказывается от управления и прислала уведомление о досрочном прекращении договора с 18 октября, при этом не ссылаясь на причины. Может ли ТСЖ принять на общем собрании решение о том, что бы собственники заключали прямые договора с ресурсоснабжающими компаниями? Что бы в этом случае ресурсоснабжающие компании сами снимали показания, рассчитывали стоимость коммунальных услуг и пр... А ТСЖ занималось только содержанием дома, не взваливая на себя бремя долгов по комуналке, расходы, связанные с неплательщиками, ворами и пр.

Ответ:

Да, собственники помещений, как и наниматели жилых помещений, вправе получать коммунальные услуги непосредственно от ресурсоснабжающих организаций и производить с ней расчеты. Для этого необходимо принять соответствующее решение на общем собрании и подать в ресурсоснабжающую организацию заявление о заключении договора на предоставление коммунальных услуг в 2х экземплярах и копии документов.

Кроме того, необходимо учитывать следующие моменты:

1. управляющая организация может расторгнуть договор на предоставление коммунальных услуг только по тем основаниям, которые указаны в жилищном и гражданском законодательстве или в случае если ваша управляющая организация расторгла свой договор с ресурсоснабжающей организацией (п 14 и п 30 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов). В одностороннем порядке, просто по своему желанию, управляющая организация не имеет право расторгнуть договор.

2. управляющая организация обязана за тридцать дней до расторжения договора управления многоквартирным домом передать всю техническую документацию и иные связанные с управлением вашим домом документы вновь выбранной управляющей организации или ТСЖ (Жилищный кодекс ч. 10 ст. 162))

3. Также если со стороны собственников или со стороны управляющей организации при расторжении договора управления осталась задолженность, то обязательно должны быть выплачены все задолженности с обеих сторон. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ. Кроме того, на основании этих же норм возможно взыскание с управляющей организации сумм, накопленных на капитальный ремонт, и иных целевых сборов, хотя лучше предусмотреть порядок такой передачи непосредственно в договоре управления.

Необходимо помнить, что новая управляющая организация может приступить к управлению МКД только после полного завершения процедуры расторжения договора управления с предыдущей. Иной подход создает почву для возникновения «двойных» управляющих организаций и «двойных» квитанций.

К вопросу о том, что ваша управляющая организация не объясняет причин расторжения договора. Вы можете сами запросить у нее все интересующие вас документы и отчеты. Так, согласно законодательству, управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия

Источник: www.fondgkh.ru

Вопрос: На УК был наложен штраф в размере 45 тыс. руб. по статье 7.22 КоАП РФ за плохое состояние кровли, правомерны ли действия суда?

Ответ:

Жилинспекция проводила проверку на основании кляузной жалобы одного из жильцов по поводу плохого по его мнению состояния кровли(в 2-х местах она проржавела и немножко протекала и были незначительные перебои с вентиляцией крыши), между тем остальные жильцы эту жалобу не подписали, общего собрания жильцов дома не проводили и вообще многие задолжали нашей УК по коммунальным платежам, т.е. финансирования целевого от жильцов на ремонт кровли мы не дождались, а финансовое состояние нашей УК крайне тяжёлое. Все эти доводы мы изложили жилинспекции, а потом и суду на заседании суда, но услышаны не были. Подскажите, пожалуйста, правомерны ли действия суда? И если неправомерны, то на какие нормативные документы нам ссылаться?

Ответ:

Да, действия и жилищной инспекции вашего населённого пункта и постановление суда по Вашему делу правомерны поскольку в соответствии с подпунктом «з» пункта 11, а также подпунктами "а", "б", "г", и "е" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 Ваша Управляющая компания независимо от факта наличия или отсутствия собрания жильцов по этому поводу, а также имеющейся у них задолженности должна осуществлять текущий и капитальный ремонт крыши как неотъемлемой части общего имущества, а также - обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, сохранности имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и поддерживать архитектурный облик многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Кроме того, обязанность для Вашей организации осуществлять техническое обслуживание и ремонт крыши, а также плановый осмотр и устранение всех неисправностей вентиляции и некоторые особенности эксплуатации системы вентиляции закреплены в пунктах 4.6 и 5.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170. Аналогичное решение принял и ФАС Волго-Вятского округа, который в своём Постановлении от 15.12.2009 по делу № А31-4285/2009 постановил, что в статье 7.22 КоАП РФ установлена административная ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Субъектом данного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту жилых домов.

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).

В соответствии с частью 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом(имеется в виду ООО "Управляющая Компания жилищно-коммунального хозяйства № 3") не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Ссылка Управляющей компании на то, что собственники помещений ненадлежащим образом выполняют обязанности по оплате услуг по договору на содержание и обслуживание общедомового имущества и не инициировали проведение собрания по вопросу проведения капитального ремонта кровли и его дополнительном финансировании, во внимание не принимается. Данные обстоятельства не свидетельствуют об отсутствии вины Общества в совершении правонарушения, поскольку Общество, являясь управляющей организацией, обязано соблюдать общеобязательные требования, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.

Довод заявителя о том, что указанные Правила № 170 не подлежат применению, отклоняется.

Данные Правила разработаны в соответствии с жилищным законодательством, определяют порядок эксплуатации, обеспечения сохранности, содержания и ремонта жилищного фонда лицами, на которых возложены эти обязанности, в установленном порядке не отменены, поэтому суды правильно руководствовались ими при принятии судебных актов. Аналогичные решения приняты в Постановлениях Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 № 17АП-8443/2009-АК по делу № А60-23059/09 и Второго арбитражного апелляционного суда от 21.05.2009 по делу № А31-1021/2009.

Ответ подготовил Ю.Ф. Федоров – юрист Совета Федерации РФ, эксперт журнала «Услуги в сфере ЖКХ»

Источник: www.gkh.ru

Вопрос: Кто виноват в протечке канализационного стояка?

Ответ:

Мы не раз касались вопросов, связанных с сантехнической инфраструктурой многоквартирного дома. В частности, рассказывали кому принадлежат трубы и кто оплачивает их содержание.

Но тема не теряет актуальности – поступают все новые и новые вопросы: «Возникла такая ситуация, во всем доме прогнил и протекает канализационный стояк, в итоге топит нас и соседей снизу, у которых застрахована квартира… они грозятся подать на нас в суд. Являемся ли мы виновниками этого происшествия, если, насколько мне известно, этот стояк является общественной собственностью, или все-таки виновата ЖКО. И обязана ли я менять стояк за свой счет, или все-таки за это должно платить ЖКО?». Давайте разбираться по порядку.

Является ли канализационный стояк общим имуществом?

Понятие общего имущества многоквартирного дома приведено в статье 36 Жилищного Кодекса РФ, а также в Правилах содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года. В пункте 5 этих Правил говорится, что стояки горячего и холодного водоснабжения – часть общего имущества. А канализационные?

В прошлом году в соответствии с Постановлением Правительства РФ №354 от 6 мая пункт 5 Правил дополнен следующим положением: «В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе». Таким образом, канализационные стояки теперь так же причислены к общедомовому имуществу.

Кто должен произвести замену канализационного стояка?

Поскольку стояк канализации – общее имущество, его содержанием и ремонтом должна заниматься коммунальная организация, обслуживающая дом. Мы подробно рассказывали, как добиться замены трубы. В данном случае принцип действий тот же. Замена прогнившего стояка должна лечь на «плечи» жилищно-коммунальной организации.

Кто виноват: собственник или коммунальщики?

При затоплении квартиры делается заявка в управляющую компанию, а в экстренных случаях – аварийную службу. Представители этих организаций в присутствии всех заинтересованных лиц и свидетелей составляют соответствующий акт. В этом документе указывается, в каких квартирах произошел залив, по какой причине, какое имущество пострадало и т.д.

Акт протечки – очень важен, так как фактически в нем называется, кто виновен. Так, если указано, что затопление произошло из-за прогнивания стояка, виноваты коммунальщики. Ведь следить за износом сантехнического оборудования – их прямая обязанность. Если же будет установлено, что жильцы квартиры произвели, к примеру, самовольную замену оборудования или нанесли какие-либо механическое повреждение, вина остается за собственником.

В рассматриваемом случае речь идет о застрахованной квартире. Соседи, застраховавшие свое имущество на случай затопления, должны обратиться в страховую компанию. Те, в свою очередь, выставят счет о возмещение вреда, причиненного наступившим страховым случаем, виновному лицу.

Могут ли подать в суд?

Да. Соседи вправе обратиться в суд с требованием возмещения имущественного вреда. Однако если речь идет, как в данном случае, об общем имуществе и виновности коммунальной организации, не стоит этого опасаться. Необходимо привлечь коммунальщиков в качестве соответчика и доказать в ходе судебного разбирательства, что протечка и, как следствие, ущерб, наступили по их вине.

Источник: http://zhkhacker.ru

Вопрос: Можно ли самостоятельно установить счетчик учёта воды, заплатив только за опломбировку?

Ответ:

В соответствии с частью 8 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережениии о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» действия по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов вправе осуществлять лица, отвечающие требованиям, установленным законодательством Российской Федерации для осуществления таких действий.

В настоящее время каких – либо специальных требований к лицам, осуществляющим действия по установке, замене, эксплуатации приборов учета действующее законодательство не содержит. Вместе с тем, Примерная форма предложения об оснащении приборами учета используемых энергетических ресурсов, утвержденная приказом Минэнерго России от 16.04.2010 № 178, предусматривает обеспечение участия в установке приборов учета, их замены и (или) эксплуатации, проверки и пломбировании организации, которая оказывает услуги по передаче или снабжению соответствующим энергетическим ресурсом. В связи с этим рекомендуется предварительно согласовать свои действия по установке прибора учета с соответствующей организацией.

Вопрос: Каким документом регламентируется порядок использования общего имущества и на основании чего можно потребовать от собственника убрать из помещения «колясочной» транспортное средство?

Ответ:

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Учитывая изложенное, вопрос о порядке использования «колясочной» может быть решен на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопрос: Вправе ли управляющая компания без извещения о проведении конкурса и направлении договоров управления требовать оплаты за коммунальные услуги? имеют ли они право выставить счета за 6 месяцев сразу или они должны выставлять их ежемесячно?

Ответ:

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Вместе с тем, в соответствии с частями 13 – 14 статьи 161 ЖК РФ в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 указанной статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с указанной статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Информация о результатах открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте в сети Интернет и в официальном печатном издании органа местного самоуправления, а также в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (пункты 40, 84, 88 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75).

В соответствии с пунктами 35, 37 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307, плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом не установлен иной срок внесения платы за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых исполнителем не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом не установлен иной срок представления платежных документов. Вместе с тем, само по себе несвоевременное представление исполнителем платежных документов не является основанием для освобождения от обязанности по внесению платы за коммунальные услуги.

Вопрос: Кто должен оплатить замену электросетей (до квартир): ЖЭУ, из тех средств, которые жильцы ежемесячно оплачивают по статье "содержание и ремонт общего имущества" или жильцы должны оплачивать это за свои средства?

Ответ:

В соответствии с пунктами 7 – 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила), в состав общего имущества многоквартирного дома включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Отнесение работ, проведение которых необходимо для устранения проблем в электроснабжении, к текущему или капитальному ремонту зависит от содержания соответствующих работ. Так, в соответствии постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит, относятся к текущему ремонту; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение относится к капитальному ремонту.

Согласно пунктам 18 и 21 Правил кактекущий, так и капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений.

Капитальный ремонт производится за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, которые уплачиваются собственниками помещений на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений (статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Текущий ремонт производится за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения, ежемесячно вносимой нанимателями и собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей домом организацией.

Однако, необходимо учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Согласно пункту 29 Правил расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

В связи с этим даже, если работы по обеспечению бесперебойного электроснабжения относятся к текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, но их стоимость, если она устанавливалась на общем собрании собственников помещений в доме, не покрывается за счет установленной платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, возможны споры (в том числе судебные) с управляющей компанией о необходимости внесения нанимателями и собственниками помещений дополнительных средств для проведения соответствующих работ.

Вопрос: Что делать, когда счета за ОДН (общедомовые нужды) по коммунальной услуге (вода, эл.энергия) превышают индивидуальное потребление?

Ответ:

В настоящее время установка общедомовых приборов в многоквартирных идет полным ходом. Это значит что, после того как счетчик введут в эксплуатацию, ресурсники будут выставлять счета на воду, которую потребил весть дом: то, что утекло по дырявым трубам в подвале, перерасход соседа, который не установил счетчик, и другие потери внутри дома пойдут на «общее потребление».

Из-за этого в ситуации, когда графа ОДН превышает индивидуальное потребление в несколько раз, оказались уже многие жители. Показательными в этом смысле стали гостинки.

Как нам сообщили в пресс-службе КГУП «Приморский водоканал», жители 19 гостинок Владивостока получат апрельские квитанции с графой ОДН. Общедомовые счетчики показали, что фактически дома потребляют примерно в 2 раза больше воды, чем это предусмотрено нормативом. Так, например, в доме по адресу Луговая дом 70 перерасход составил целых 72%!

Основная причина перерасхода воды - «резиновые» квартиры. Когда в квартире прописан один человек, а фактически проживают несколько. Часто такие квартиры сдаются в аренду семьям из трех и более человек или группе студентов. Естественно, тратят они воды в несколько раз больше, чем предусмотрено нормативом на одного жителя. А владельцы жилья не спешат поставить в квартиру водомер: платить по нормативу получается дешевле. Вот эта разница между реальным потреблением и нормой (7, 78 кубометра на человека) уходит в ОДН, а затем распределяется между всеми собственниками.

Подтверждают это и цифры. Так, например, в гостинке на улице Снеговая, 127 после установки общедомовых счетчиков зафиксировано снижение потребления на 7%. Это связано с тем, что гостинка расположена в непривлекательном для квартиросъемщиков районе, а значит и «резиновых» квартир в доме просто нет.

Жителям же домов, где квартиры сдаются в аренду, не повезло: огромные счета за ОДН им гарантированы. Даже тем кто поставил индивидуальные счетчики приходится платить и за себя и за «того парня». На портал ЖКХприм в раздел «Онлайн-консультации» все чаще приходят вопросы: как снизить ОДН и не переплачивать за тех, кто способствует перерасходу воды на доме?

Перед тем, как приступить к решению проблемы нужно знать, что по итогам каждого месяца ресурсоснабжающие организации снимают показания с общедомовых приборов учета и выставляют счет за индивидуальное потребление (по показаниям счетчика или по нормативу) и ОДН. Выявить причину «перерасхода» воды а, следовательно, и высоких платежей за ОДН – прямая обязанность Управляющей компании или ТСЖ.

1. Если ОДН растет из-за течи и аварийного состояния труб.

В соответствии со статьей 161 п. 2.3 Жилищного кодекса РФ Управляющая организация «несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».

В соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда» Управляющая компания обязана по Вашему устному или письменному обращению, принять меры по незамедлительному устранению течи системы холодного водоснабжения.

Если Вы докажете в надзорных органах, что перерасход воды происходит из-за течи в подвале и по вине УК, то перерасчет за ОДН будет сделан за счет Управляющей компании. Кроме того, управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности за нарушение правил содержания общего имущества.

2. Если ОДН растет из-за «резиновых квартир»

Часто Управляющие компании Владивостока ссылаются на то, что не могут заставить платить тех жителей, которые проживают в доме, но не прописаны. На самом деле это не так. Ваша управляющая организация просто расписывается в своей беспомощности, показывает свою безграмотность и не желание работать на благо собственников.

Действующим законодательством предусмотрена возможность начисления не зарегистрированным гражданам платы за коммунальные услуги. Об этом сказано в действующих Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам (пост. Правительства 307 от 25.05.2006). Так согласно п. 19 (б) Правил: Если иное не установлено договором, потребитель считается временно проживающим в жилом помещении в течение периода, продолжительность и день начала которого указаны потребителем в уведомлении, направляемом исполнителю, а приходящаяся на временно проживающего потребителя плата за коммунальные услуги рассчитывается пропорционально количеству прожитых дней.

Поэтому самый простой способ начислять плату временным жильцам - собрать с них уведомления! Документ пишется в свободной форме, человек указывает свое ФИО и паспортные данные и период пребывания в квартире.

Надо полагать, что не все жители захотят платить по счетам, и сами предоставят в УК уведомления. В этом случае необходимо зафиксировать их проживание в квартире с помощью акта. В документе необходимо указать ФИО и паспортные данные временно проживающего гражданина. Если личность установить не удалось, то УК может написать письмо в УВД. Участковый приходит в такую квартиру и устанавливает личности проживающих, совместно с представителями УК и свидетелями-соседями, которые смогут подтвердить: действительно ли человек живет в квартире или просто зашел в гости. На основании ответа из полиции и составленного акта УК имеет право начислять плату за воду незарегистрированным жителям дома.

(По материалам портала ЖКХприм (www.gkhprim.ru)

Источник: www.gkh.ru

Вопрос: Решением общего собрания дома постановили выплачивать председателю Совета дома денежное вознаграждение, которое будет формироваться за счет взимания с собственников жилья одного рубля с каждого квадратного метра жилой площади. Как это оформить?

Ответ:

Решением общего собрания дома постановили выплачивать председателю Совета дома денежное вознаграждение, которое будет формироваться за счет взимания с собственников жилья одного рубля с каждого квадратного метра жилой площади. Дом обслуживает Управляющая компания. Вопрос: как это оформить?

Вознаграждение председателя совета многоквартирного дома не предусмотрено законодательством. Такая деятельность осуществляется на добровольных началах. Исходя из Вашей схемы, денежные средства поступят на расчетный счет управляющей организации и будут подлежать налогообложению. Далее следует учитывать, что юридическое лицо может передать денежные средства физическому лицу только на основании договора (трудового или гражданско-правового), при этом председатель совета многоквартирного дома работ и услуг самой управляющей организации оказывать не будет.

Источник: http://www.npjkh.ru

Вопрос: В квартире 5 месяцев никто не проживает, никто не прописан, собственник проживает в Москве. на что должен быть сделан перерасчет? (счетчиков нет)

Ответ:

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно пункту 11 статьи 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".

Перерасчет производится за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг.

Временное отсутствие граждан подтверждается следующими документами:

а) копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;

б) справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;

в) проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии;

г) счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;

д) свидетельство о регистрации по месту пребывания;

е) справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал;

ж) иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя.

При этом обращаем Ваше внимание, что заявление должно быть подано в течение месяца после окончания периода временного отсутствия.

Однако в Вашем случае, скорее всего речь идет не о временном отсутствии лиц, проживающих в жилом помещении, а о неиспользовании собственником жилого помещения, что в силу вышеприведенной нормы закона само по себе не является основанием для освобождения от платы за коммунальные услуги. Порядок начисления платы за коммунальные услуги определяется в зависимости от вида коммунальной услуги.

Для того, чтобы избежать оплаты не потребленных коммунальных услуг, рекомендуем устанавливать индивидуальные приборы учета.

Вопрос: Вопрос: Я проживаю в 3-х комнатной квартире, которая находится на 5-м этаже пятиэтажного дома. Могу ли я провести индивидуальное отопление в своей квартире при наличии центрального отопления? Если да, то какие для этого нужны документы?

Ответ:

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 290 п. 2) квартиросъемщик, собственник жилья в многоквартирном доме не имеет права в нарушение технических условий отсоединять, присоединять теплоиспользующие установки, имеющиеся в его квартире, так как система теплопотребления является неделимой частью общего имущества жилого дома и отключению по частям можно только согласно проекта.

Квартира без радиаторов все равно будет отапливаться, ведь до 75 % тепла поступает в помещение за счет смежных квартир. Самовольная реконструкция систем теплопотребления ведет к разрегулировке сетей и внутренних систем, нарушению гидравлики, неправильному распределению тепла, перегреву или недогреву помещений. На подобное самоуправство существует судебная практика ответственности. Статья 7.21 (п.2) КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда и восстановление инженерных сетей в прежнее состояние.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения ведутся на основе требований гл. 4 Жилищного Кодекса РФ. В соответствии с Кодексом переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка же влечет за собой изменение его конфигурации, также требующее внесения изменения в технический паспорт (ст. 25).

Переустройство или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения жилого помещения (администрация городского или сельского поселения по месту жительства):

1. Заявление по форме, утвержденной Правительством РФ (см. постановление Правительства РФ от 25 апреля 2005 г. № 266);

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение: свидетельство о государственной регистрации право, договор передачи квартиры в собственность, договор дарения, свидетельство праве наследства (ксерокопия, заверенная нотариально) Если квартира оформлена на несколько человек в долевую собственность, то предоставляются заверенные копии на всех владельцев, а также заявление подписывается всеми владельцами данной квартиры;

3. Технический паспорт помещения (ксерокопия);

4. В случае если переоборудуемое жилье муниципальное: согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, а также согласие всех проживающих в данном доме жильцов (Протокол общего собрания собственников жилых помещений);

5. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

6. Надлежаще оформленный проект перепланировки или переустройства (при установке индивидуального газового отопления в состав проекта входит две части: газификация (ГСВ) и реконструкция системы центрального отопления (ОВ) жилого помещения; при установке электрического отопления с мощностью до 3 кВт необходимы копия паспорта на котел, технические условия либо имеющийся договор энергоснабжения с максимально разрешенной мощностью более чем мощность отопительного котла);

Собственник помещения, желающий установить систему индивидуального отопления на лоджии, должен подготовить проект переустройства лоджии.

С вышеперечисленными документами необходимо обратиться в межведомственную комиссию (МВК) по использованию жилого фонда в администрации соответствующего поселения для получения разрешения на проведение переустройства и (или) перепланировки.

В течение 45 дней комиссия при администрации муниципального образования рассматривает и оформляет собственнику помещения решение на переоборудование, либо отказ, оформленный письменно, с уведомлением о причине отказа.

На основании решения МВК согласно проекта специализированные службы (с лицензией) производят собственнику помещения ремонтно-строительные работы реконструкции инженерных сетей.

После выполнения ремонтно-строительных работ собственникам, перешедшим на индивидуальное отопление, для оформления акта приемки необходимо снова обратиться в администрация поселения.

После получения акта приемки из реконструкции комиссии собственник помещения относит акт в организацию по учету объектов недвижимого имущества.

Правонарушения, квалифицированные в соответствии с комментируемой статьей, могут быть умышленными или по неосторожности.

Дела об административных правонарушениях рассматриваются должностными лицами органов государственной жилищной инспекции (ст. 23.55).

Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица указанных выше органов (ч. 1 ст. 28.3).

На нарушителя не только налагают административный штраф, но и заставляют восстановить радиаторы. Кроме того, при отключении от систем отопления, потребитель должен руководствоваться, прежде всего, ст. 25 ЖК РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

Также следует отметить, что:

1. Собственник помещения, на площади которого после проведения работ по реконструкции системы центрального отопления остались элементы конструкций теплоснабжения центрального отопления, должен проводить опрессовку системы отопления с собственниками помещений которые остались на центральном отоплении дома.

2. Собственникам, перешедшим на индивидуальное отопление, для исключения их из реестра абонентов, пользующихся центральным отоплением, и заключения договора на использование и сохранность оставшихся элементов центрального отопления (стояки, линии подачи и линии обратки), необходимо предоставить в Теплосеть:

а) копию проекта на переустройство (газовая и теплотехническая часть);

б) копию акта приемки из реконструкции выданного комиссией МВК;

в) при отключении всего жилого дома - копию акта выполненных работ по отключению от подводящей тепловой сети выданного специализированной организацией проводившей отключение по предварительному согласованию данного отключения с Теплосетью.

Вопрос: Организации, арендующей помещение у ТСЖ, в результате аварии на трубопроводе ХВС был нанесен ущерб. ТСЖ отказывает в возмещении ущерба, т.к. организация не заключила с ТСЖ договор на техобслуживание. Правомерны ли действия ТСЖ?

Ответ:

Действия ТСЖ правомерны поскольку в соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель-ТСЖ обязуется предоставить арендатору имущество – нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а по договору подряда на техническое обслуживание жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности граждан согласно ст.702 ГК РФ одна сторона (подрядчик) - ТСЖ обязуется выполнять по заданию другой стороны (заказчика)- Вашего ЗАО определенную работу - техническое обслуживание здания, включающую в себя также и ремонтно-восстановительные работы по водоснабжению при возникновении аварийной ситуации и сдать ее результат заказчику- ЗАО, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Поскольку Ваше ЗАО отказалось заключать с ТСЖ договор на техническое обслуживание, то и соответственно все риски возникновения и устранения аварийной ситуации в арендуемом Вашей организацией нежилом помещении лежат на Вашем ЗАО и Вашей организации если Вы будете обращаться с жалобой на ТСЖ в административном либо судебном порядке придётся доказывать, что причиненные Вашей организации убытки возникли благодаря неисполнению своих обязательств со стороны ТСЖ. Сходную позицию занимает и Высший Арбитражный Суд РФ, который в своём Определении от 11.11.2008 № 14275/08 по делу № А57-10819/04-18-3-4-13-42, встал на сторону ответчика - Ассоциации товарищества собственников жилья Ленинского района города Саратова и отказывая в удовлетворении требований истца – ООО "Пантеон-98" постановил, что исходя из смысла статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, возложение на должника обязанности по возмещению убытков возможно лишь при наличии условий возникновения ответственности, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательств контрагентом, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.

Оценив представленные сторонами документы с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе акт обследования от 21.05.2004 с учетом показаний свидетелей, допрошенных в суде первой инстанции, суды пришли к выводу о недоказанности факта выхода из строя системы водоснабжения по вине Ассоциации товарищества собственников жилья, а также размера причиненного ущерба.

Доводы заявителя, по которым он не согласен с состоявшимися судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами нижестоящих инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде надзорной инстанции, исходя из положений главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, судами не допущено.

Аналогичные решения по данному делу были приняты и судами нижестоящих инстанций, а именно: Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.11.2006 при новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2008, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2008г. и Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.07.2008г.

Вопрос: Живу в приватизированной квартире. Наш дом давно требует капитального ремонта, кто его должен делать и за чей счет?

Ответ:

В соответствии со статьей 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в домах, требующих капитального ремонта, «за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда». Верховный Суд РФ поддержал позицию о том, что обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта, возникшая до приватизации жилого помещения, должна оставаться за ним до полного исполнения. А собственники в соответствии с ЖК РФ должны начать собирать средства на последующие капитальные ремонты.

Вопрос: Если лестница находится в аварийном состоянии в многоквартирном доме, кто должен делать ремонт: собственники жилья или УК?

Ответ:

Далее действуете в соответствии с реакцией всех этих инстанций.

Вопрос: В связи с временным отсутствием, жильцы требуют пересчет за вывоз и утилизацию мусора. Какое мнение экспертов?

Ответ:

Сбор и вывоз бытовых отходов не включены законодателем в состав коммунальных услуг. Закрытый перечень коммунальных услуг установлен частью 4 статьи 154 Жилищного кодекса РФ. Состав этого перечня обусловлен тем, что в него включены виды деятельности, осуществляемые с подачей в жилое помещение по присоединенной сети ресурсов (холодной и горячей воды, газа, электрической и тепловой энергии) и с отводом бытовых стоков.

Оплата услуг по сбору и вывозу бытовых отходов являются составной частью бремени собственников помещений по содержанию принадлежащего им имущества. Эта обязанность установлена статьей 210 Гражданского кодекса РФ и действует с 1 января 1995 г. Жилищный кодекс РФ в ч. 3 ст. 30 и ч. 1 ст. 39 воспроизводит эту обязанность применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Вывоз бытовых отходов это поддержание в надлежащем санитарном состоянии и жилых помещений (где образуются отходы), мусоропровода и земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (где расположены контейнерные площадки).

Жилищный кодекс РФ (ч. 2 ст. 39) установил, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе мусоропровода и земельного участка, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. То есть, общие расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме распределяются между гражданами, организациями, публично-правовыми образованиями, являющимися собственниками жилых или нежилых помещений по одинаковому принципу исходя из объективного показателя - доли, рассчитанной как отношение площади принадлежащих собственнику помещений в многоквартирном доме к суммарной площади помещений (индивидуально определенных объектов недвижимости), принадлежащих всем собственникам помещений (т.е. за вычетом помещений общего пользования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме).

К такому законодательному подходу, несмотря на многие годы его применения, привыкли еще не все. Многие считают справедливым советский подход, при котором размер платы за сбор и вывоз бытовых отходов рассчитывался исходя из численности граждан, зарегистрированных по месту жительства. Естественно, при временном убытии потребителя (в командировку, в отпуск, на дачу) в 80-х годах прошлого века было обоснованным снижать плату за услугу по вывозу ТБО при временном выбытии нанимателей. Такой подход мог считаться логичным, поскольку в домах до 1995 года еще не было общего имущества. Но у этого подхода есть изъяны. Ведь точного числа «прописанных» в доме граждан никогда не соответствовало числу фактически проживающих в доме.

Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме владеют общим имуществом на праве общей долевой собственности, то они обязаны нести ответственность его состояние независимо от факта пользования жильем или общим имуществом. Ведь вывоз ТБО должен быть организован всегда, и собственник, имеющий несколько квартир, пользуясь каким-то из своих жилищ, должен иметь возможность в любом доме, в котором находятся его жилые помещения, получить услугу по вывозу мусора.[1] Значит эту услугу необходимо заказывать, в зависимости от способа управления, или ТСЖ, управляющей организации, или, при непосредственном управлении домом, – специализированной организации. По действующим нормам федерального законодательства плата за сбор и вывоз бытовых отходов отдельно в платежном документе при способах управления домами ТСЖ или управляющей организацией выделяться не должен. Это одна из многих услуг, охватываемых понятием «содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме». В договоре управления многоквартирным домом услуга по сбору и вывозу бытовых отходов должна быть указана только в перечне работ и услуг, прилагаемом к договору (с указанием ее стоимости).[2] Но в таком перечне, естественно, нет и не может быть такой услуги, как «утилизация и уничтожение бытовых отходов». Собственники помещений в многоквартирном доме такую услугу никогда не заказывают. Ее указание в платежном документе свидетельствует о пренебрежительном отношении к нормам федерального законодательства.

Представляется, что подход, основанный на логике: «кто не пользуется услугой, тот не должны платить», в отношении общего имущества в многоквартирном доме неприменим. По такой логике можно начать считать, кто выносит мусора больше, а кто меньше, можно возложить расходы на содержание крыши на собственников помещений на последних этажах, а расходы на содержание подвала на собственников помещений на первых этажах. Это тупиковая логика. При таком подходе возникнет проблема с расчетом размера бремени расходов на вывоз бытовых отходов, так как потребуется ежедневный мониторинг количества потребителей в доме. Число проживающих граждан, может существенно меняться в течение года. При расчете платы за вывоз ТБО, исходя из численности проживающих граждан, повышаются риски управляющих организаций. Увеличение численности зарегистрированных и проживающих обеспечит управляющей организации необоснованную прибыль, а снижение численности проживающих принесет убытки. Вывод: иной способ для определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества и за его составную часть – сбор и вывоз ТБО, кроме как исходя из размера доли в общем имуществе, применить невозможно. Следовательно, не может применяться принцип пользования этой услугой. Поэтому уменьшение платы за сбор и вывоз бытовых отходов при временном отсутствии собственника, нанимателя или членов их семей по аналогии с предоставлением отдельных коммунальных услуг при отсутствии индивидуальных приборов учета нельзя.

_____________________

[1] Кстати, согласно пункту 8.2.4 Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» «Контейнеры и другие емкости, предназначенные для сбора бытовых отходов и мусора, должны вывозиться или опорожняться ежедневно».

[2] Такая стоимость должна применяться только при снижении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме при нарушении параметров качества предоставления услуги за сбор и вывоз бытовых отходов в соответствии с приложением № 2 к постановлению Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

Вопрос: Должны ли жильцы не приватизированных квартир оплачивать текущий и капитальный ремонт?

Ответ:

В соответствии со ст.154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
плату за коммунальные услуги.
а также, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за капитальный ремонт не взимается, поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Вопрос: Куда еще можно оплачивать за жилищно-коммунальные услуги? В сберкассе очереди.

Ответ:

Оплату за жилищно-коммунальные услуги, кроме сберкассы, Вы можете производить через кассу управляющей организации (ТСЖ). Также, если управляющая организация (ТСЖ) заключила договор со специализированной организацией (Рассчетно-кассовый центр), то оплату за жилищно-коммунальные услуги можно производить по системе «Город» в банкоматах и терминалах самообслуживания, установленных в переходах метро, отделениях почтовой связи, банках.

Вопрос: Мой сосед отгородил для своего автомобиля парковочное место перед домом. Таким образом доступ к нему имеет только он. Насколько правомерны его действия?

Ответ:

В соответствии с ЖК РФ и «Правилами содержания общего имущества», утвержденными Постановлением Правительства №491 от 13.08.06г. земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности. Согласно ст.44 ЖК РФ принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограниченного пользования им относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома, без проведения которого использование части земельного участка, в данном случае, под парковочное место для автомобиля является неправомерным.

Вопрос: УК выставляет задолженность по горячей воде и отоплению и отправляют разбираться в энергосбыт. Тот говорит, что задолженности нет – разбирайтесь с УК… Что делать?

Ответ:

Согласно ст.155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят управляющей организации, обслуживающей данный многоквартирный дом. На сегодняшний день начисления за коммунальные услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению осуществляет управляющая организация, а сбор денежных средств за данные коммунальные услуги осуществляется ресурсоснабжающей организацией на основании информации, представленной управляющей организацией. И управляющая организация и ресурсоснабжающая организация пользуются единой системой начислений за коммунальные услуги. В сложившейся ситуации следует обратиться к управляющей и ресурсоснабжающей организациям с заявлением об урегулировании данного вопроса и сравнению имеющихся данных.