Прямой обязанности банка проверить соответствие владельца специального счета требованиям статьи 175 Жилищным кодексом не установлено. Вместе с тем, банк обязан проверить документы, представленные для открытия специального счета и предусмотренные статьей 176 Жилищного кодекса. К числу таких документов часть 1 статьи 176 Жилищного кодекса относит решение общего собрания собственников помещений в МКД, оформленного протоколом и принятого в соответствии с пунктом 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса, а также иные документы, предусмотренные банковскими правилами.

Таким образом, каждый банк вправе в банковских правилах установить свой перечень документов, которые должны быть представлены для открытия специального счета, в том числе документов, подтверждающих соблюдение требований пункта 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса.

Функция по проверке соответствия владельца специального счета требованиям статьи 175 Жилищного кодекса осуществляется органом государственного жилищного надзора в рамках реализации полномочий, предоставленных статьей 172 Жилищного кодекса, а также принятыми в пределах компетенции нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Источник: КонсультантПлюс

В случае, если собственники помещений в МКД выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, то в соответствии со статьей 171 Жилищного кодекса собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, законом субъекта Российской Федерации обязанность по выставлению платежных документов на оплату взноса на капитальный ремонт может быть возложена на иных лиц (например, РКЦ).

Региональный оператор, в соответствии со своими полномочиями, определяет способ формирования и доставки платежных документов на оплату взносов, которые он обязан выставлять собственникам по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта; форма платежного документа должна являться приложением к такому договору.

В случае передачи региональным оператором функции по печати и доставке платежного документа для оплаты взноса на капитальный ремонт иным лицам ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение переданных функций сохраняется за региональным оператором.

На основании части 2 статьи 154 Жилищного кодекса взнос на капитальный ремонт для собственника помещения в МКД включается в плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Существует два варианта оплаты взноса на капитальный ремонт:

1. Единый платежный документ за все жилищно-коммунальные услуги.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 4 постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 19 сентября 2011 года N 454 "Об утверждении примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг и методических рекомендаций по ее заполнению" утверждена примерная форма платежного документа. В единый платежный документ по поручению регионального оператора лицу, осуществляющему формирование такого единого платежного документа, может включаться и взнос на капитальный ремонт.

2. Отдельный платежный документ, выставляемый региональным оператором или, по его поручению, иным лицом.

Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, самостоятельно выбирают способ оплаты взноса на капитальный ремонт и несут расходы на выпуск платежных документов. При этом нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть установлена обязанность регионального оператора, являющегося владельцем специального счета, по выпуску платежных документов. В этом случае должны быть определены источники финансирования соответствующих затрат регионального оператора.

Источник: КонсультантПлюс

В соответствии со статьей 189 Жилищного кодекса не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в МКД формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Таким образом, если проведение капитального ремонта запланировано на 2015 год, то уведомление собственников о проведении капитального ремонта необходимо было провести до 1 июля 2014 года, если иной срок не будет установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

При этом, в случае, когда капитальный ремонт в МКД проводится на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, принятого в соответствии с частью 2 статьи 189 Жилищного кодекса, какого-либо специального срока для уведомления собственников о проведении капитального ремонта не устанавливается и данный вопрос должен (при необходимости) решаться на общем собрании собственников помещений в МКД, на котором принимается решение о проведении капитального ремонта.

Источник: КонсультантПлюс

Жилищным кодексом не установлена зависимость проведения капитального ремонта общего имущества в МКД от срока наступления обязанности собственников помещений в МКД по уплате взноса на капитальный ремонт.

В соответствии с частью 2 статьи 189 Жилищного кодекса собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в доме по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД должны быть, в частности, утверждены источники финансирования капитального ремонта (часть 5 статьи 189 Жилищного кодекса).

Частью 2 статьи 158 Жилищного кодекса установлено, что расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

Фонды капитального ремонта формируются из вносов на капитальный ремонт, процентов за задержку уплаты собственниками таких взносов и банковских процентов, начисляемых на сумму взносов (в случае, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете) (часть 1 статьи 170 Жилищного кодекса).

К иным источникам финансирования капитального ремонта, прямо упомянутым в законе, относятся, в частности, дополнительные взносы, уплачиваемые собственниками в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 158 Жилищного кодекса, средства государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта.

То обстоятельство, что Жилищный кодекс предусматривает ряд случаев, когда собственники помещений в МКД не несут обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (например, собственники помещений в домах, не подлежащих включению в региональную программу капитального ремонта), не означает запрета на уплату ими таких взносов на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений.

Следовательно, собственники помещений в МКД вправе на своем общем собрании до истечения срока, установленного в части 3 статьи 169 Жилищного кодекса, принять решение и о проведении капитального ремонта общего имущества в этом доме, и об уплате взносов на капитальный ремонт с целью финансирования такого ремонта.

Вместе с тем, поскольку Жилищный кодекс связывает уплату взносов на капитальный ремонт с определением способа формирования фонда капитального ремонта, в случае принятия собственниками до истечения срока, установленного в части 3 статьи 169 Жилищного кодекса, решения о проведении капитального ремонта, об уплате взносов на капитальный ремонт для целей финансирования капитального ремонта (часть 5 статьи 189 Жилищного кодекса), собственники помещений в этом доме должны также принять решение о формировании фонда капитального ремонта (часть 3 статьи 170 Жилищного кодекса).

Таким образом, проведение капитального ремонта до срока наступления обязанности собственников по внесению взносов на капитальный ремонт может осуществляться при выполнении следующих условий:

1. наличие решения общего собрания собственников помещений в МКД об определении способа формирования фонда капитального ремонта и реализация данного решения в порядке, установленном Жилищным кодексом;
2. наличие решения общего собрания собственников о проведении капитального ремонта, соответствующего требованиям части 5 статьи 189 Жилищного кодекса, в том числе определение источника финансирования капитального ремонта.

Источник: КонсультантПлюс

Для выполнения возложенных на субъекты Российской Федерации, муниципальные образования и региональных операторов задач по учету фондов капитального ремонта, формируемых собственниками помещений в МКД требуются данные о собственниках помещений в МКД, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В настоящее время механизм предоставления информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним может быть реализован несколькими способами:

1. региональный оператор получает за соответствующую плату доступ к информационному ресурсу ЕГРП и самостоятельно с использованием ключей доступа просматривает сведения ЕГРП по домам и получает на платной основе сведения по каждой из выбранных квартир в режиме онлайн;
2. органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления или многофункциональные центры на основании части 2 статьи 8 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) запрашивают сведения ЕГРП по помещениям в МКД на безвозмездной основе; один запрос может быть оформлен сразу в отношении двух и более помещений, расположенных в пределах территории субъекта Российской Федерации; на базе полученной информации формируется состав сведений, необходимых для работы регионального оператора в части начислений.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе бесплатно предоставлять региональным операторам сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества. Вместе с тем для решения вышеуказанной проблемы Минстрой России планирует подготовку изменений в действующее законодательство, предоставляющих региональному оператору право получения информации из ЕГРП непосредственно и на безвозмездной основе.

Источник: КонсультантПлюс

В соответствии с п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, (далее – «Правила») текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Капитальный ремонт общего имущества в соответствии с п. 21 Правил проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). Согласно п. 17 Правил  собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Таким образом,  решение о проведении ремонта принимается общим собранием собственников. На основании волеизъявления собственников в указанное решение включаются конкретный перечень работ, проводимых в ходе ремонта, условия их оказания и выполнения, размер финансирования и другие вопросы.

Примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем их совместного присутствия о проведении капитального ремонта прилагается.

                                                                                                             Примерная форма

ПРОТОКОЛ

общего собрания собственников помещений дома, расположенного по

адресу:__________________________

г. _______________

"___" ___________ 2014  г.

Место проведения: двор дома по адресу: _________________________________.

Время начала собрания: ____.___ час.

Время окончания собрания: ____.___ час.

На собрании присутствовали собственники помещений, указанные в приложении к настоящему протоколу, что составляет ________ процентов голосов от общего числа голосов и является достаточным для принятия решения по вопросам повестки дня собрания.

ПОВЕСТКА ДНЯ:

1. Утверждение решения о проведении капитального ремонта в жилом доме по адресу: _________________в общей сумме ____________, по видам работ _____________, доля финансового участия собственников __________% от общей стоимости работ, срок внесения платежей ______________________.

2. Утверждение размера платы, приходящейся на каждого собственника, за капитальный ремонт в многоквартирном доме.

3. Утверждение лица, уполномоченного собственниками для подписания с организацией, осуществляющей функции управления в данном жилом доме, договора о проведении капитального ремонта и порядке его финансирования собственниками _________________________.

4. Утверждение лица, уполномоченного собственниками участвовать в комиссии по приемке выполненных работ, _________________________ (Ф.И.О.).

5. Об определении места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование.

6. Об определении места размещения решения и итогов голосования для доведения до сведения собственников помещений дома (ч. 3 ст. 46ЖК РФ).

По первому вопросу повестки дня: «Утверждение решения о проведении капитального ремонта в жилом доме по адресу: _________________в общей сумме ____________, по видам работ _____________, доля финансового участия собственников __________% от общей стоимости работ, срок внесения платежей ______________________» собственники помещений ПОСТАНОВИЛИ: Утвердить решение о проведении капитального ремонта в жилом доме по адресу: ______________________, в общей сумме _____________, по видам работ ______________, с долей финансового участия собственников ____________% от общей стоимости работ, сроком внесения платежей ___________________.

Голосовали:         "За"     _____________ собственников ________ кв. м

"Против"   _____________ собственников ________ кв. м

 "Воздержался"     _____________ собственников ________ кв. м

Решение по первому вопросу повестки дня ______________ (принято, не принято).

По второму вопросу повестки дня: «Утверждение размера платы, приходящейся на каждого собственника, за капитальный ремонт в многоквартирном доме» собственники помещений ПОСТАНОВИЛИ: Утвердить размер платы, приходящейся на каждого собственника за капитальный ремонт в жилом доме, в сумме ______________ руб./м кв. общей площади принадлежащего ему помещения.

Голосовали:    "За"     _____________ собственников ________ кв. м

"Против"   _____________ собственников ________ кв. м

 "Воздержался"     _____________ собственников ________ кв. м

Решение по второму вопросу повестки дня ______________ (принято, не принято).

По третьему вопросу повестки дня: «Утверждение лица, уполномоченного собственниками для подписания с организацией, осуществляющей функции управления в данном жилом доме, договора о проведении капитального ремонта и порядке его финансирования собственниками _________________________»  собственники помещений ПОСТАНОВИЛИ: Утвердить __________________________ (Ф.И.О.) как лицо, уполномоченное собственниками для подписания с организацией, осуществляющей функции управления в данном жилом доме, договора о проведении капитального ремонта и порядке его финансирования собственниками.

Голосовали:    "За"     _____________ собственников ________ кв. м

"Против"   _____________ собственников ________ кв. м

 "Воздержался"     _____________ собственников ________ кв. м

Решение по третьему вопросу повестки дня ______________ (принято, не принято).

По четвертому вопросу повестки дня: «Утверждение лица, уполномоченного собственниками участвовать в комиссии по приемке выполненных работ, _________________________ (Ф.И.О.)»  собственники помещений ПОСТАНОВИЛИ: Утвердить ________________________ (Ф.И.О.) как лицо, уполномоченное собственниками участвовать в комиссии по приемке выполненных работ.

Голосовали:         "За"     _____________ собственников ________ кв. м

"Против"   _____________ собственников ________ кв. м

 "Воздержался"     _____________ собственников ________ кв. м

Решение по четвертому вопросу повестки дня ______________ (принято, не принято).

По пятому вопросу повестки дня «Об определении места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование» ПОСТАНОВИЛИ:     Определить  местом  хранения  протоколов  общих  собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, _____________________________________________.

Голосовали:   "За"     _____________ собственников ________ кв. м

"Против"   _____________ собственников ________ кв. м

 "Воздержался"     _____________ собственников ________ кв. м

Решение по пятому вопросу повестки дня ______________ (принято, не принято).

По шестому вопросу повестки дня: «Об определении места размещения решения и итогов голосования для доведения до сведения собственников помещений дома (ч. 3 ст. 46ЖК РФ)» ПОСТАНОВИЛИ:  Определить местом размещения решения и итогов голосования для доведения

до сведения собственников помещений дома ____________________________________________.

Голосовали:  "За"     _____________ собственников ________ кв. м

"Против"   _____________ собственников ________ кв. м

 "Воздержался"     _____________ собственников ________ кв. м

Решение по шестому вопросу повестки дня ______________ (принято, не принято).

Неотъемлемыми приложениями к настоящему протоколу являются:

1. Лист регистрации участников общего собрания.

2. Листы голосования участников общего собрания, принявших участие в таком голосовании, в количестве ________ штук.

    _____________________/___________________/

                         (инициатор собрания)

            При этом в решениях по первому или второму вопросу повестки дня общего собрания собственников можно поставить на голосование и включить следующую формулировку: «Собственники обязуются своими силами и за свой счет произвести ремонт или замену, расположенного в  квартире сантехнического оборудования (унитазов), а также восстановление облицовочной (напольной) плитки», и отразить приобретение за счет собственников ряда необходимых в ходе проведения ремонта центральной канализации материалов.

Согласно ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Поэтому Вы обязаны соблюсти установленный законодательством РФ порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ, регламентированный ст. 146 ЖК РФ, а также оформить решение внеочередного общего собрания, проводимого в форме заочного голосования, протоколом.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

В соответствии с пунктом 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ - в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Данный порядок предполагает обязательное уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья в письменной форме под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

К содержанию уведомления закон также устанавливает определенные требования: в уведомлении указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня (ч. 2 ст. 146 ЖК РФ).

Общее собрание членов товарищества собственников жилья, в том числе внеочередное, правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.

При этом, решение общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросу избрания членов правления принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Согласно ст. 47 ЖК РФ принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1. сведения о лице, участвующем в голосовании;
2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

В соответствии со ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Порядок хранения бюллетеней заочного голосования может быть установлен в уставе и (или) внутренних документах ТСЖ.

Уничтожение не розданных бюллетеней для заочного голосования при проведении общего собрания членов ТСЖ законодательством РФ не регламентируется.

Вы можете пронумеровать до голосования все бюллетени, указав на это в тексте бюллетеня. Не розданные собственникам пронумерованные бюллетени, по нашему мнению, могут быть до начала голосования прошиты и заверены подписями собственников, инициировавших проведение собрания, либо членов счетной комиссии.

В соответствии с ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Cогласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1. плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2. взнос на капитальный ремонт;
3. плату за коммунальные услуги.

На основании ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего кодекса.

В ч. 3 чт. 169 ЖК РФ закреплено, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

На основании ч. 1 ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением следующих случаев:

• указанные взносы не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ);
• если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах, и решением собственников помещений в многоквартирном доме установлен размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта, то по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ);
• если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (ч. 4 ст. 181 ЖК РФ).

Таким образом, осуществление взносов на капитальный ремонт является обязанностью всех собственники помещений в МКД (п. 1 ст. 169 ЖК РФ), за исключением вышеперечисленных случаев, специально регламентированных частью 2 ст. 169 ЖК РФ, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 ЖК РФ.

Ипотека представляет собой обременение права собственности (ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), и влечет ограничение прав собственника, но не освобождает от возложенных на него законом обязанностей, в том числе по внесению платы за жилое помещение.

Согласно ст. 30 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки, а также производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки.

Собственники жилья часто интересуются вопросами качества жилищных и коммунальных услуг и платы за них. Например, должен ли житель платить за лифт, если им не пользуется? Ответ на этот и многие другие вопросы содержится в методических пособиях, которые выпускаются общественными организациями.

Автономной некоммерческой организацией «Центр юридической и экономической помощи» регулярно издаются информационные и справочные методические пособия в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В прошлом году были подготовлены методические пособия «Азбука ЖКХ для молодых собственников жилья» и «Мой дом». Александр Евсеев, руководитель АНО «Центр юридической и экономической помощи», председатель Комитета Молодежного парламента при Госсовете УР по строительству, ЖКХ и архитектуре, привлекает необходимые ресурсы, участвуя и побеждая в грантовых конкурсах федерального, регионального и местного уровней и сотрудничая с партнером — Общественной организацией потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов Удмуртской Республики».

Часть вопросов, включенных в пособия, касается услуг, которые собственник жилья в многоквартирном доме ежемесячно оплачивает, хотя не пользуется ими. Один из них такой: могут ли жители первых этажей быть освобождены от платы за лифт (а также за мусоропровод)?

Отвечает Софья Сапарова, юрист, активист Всероссийского проекта «ВСЕ ДОМА»:

- Законодательно определено, что собственники жилья в многоквартирном доме обязаны нести расходы не только на содержание личного имущества — принадлежащих им квартир (статья 158 Жилищного кодекса РФ), но и на содержание общего имущества, соразмерно своей доле в общей собственности (статья 36 Жилищного кодекса РФ). К общей долевой собственности относятся лифты и мусоропроводы. Многоквартирный дом – это единый имущественный комплекс, включающий как личное, так и общее имущество. Лифт – это элемент дома, который, как и крышу, подвал и мусоропровод, должны содержать все собственники дома.

Однако собственники на общем собрании могут принять решение о дифференцировании платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, выделив собственников первых этажей в отдельную категорию, с которую плата взиматься не будет. Соответственно, при этом уменьшится обоснованная сумма, которую ранее собирали на содержание и ремонт лифтов, что недопустимо, а значит, собственникам необходимо будет определить, за счет чего они ее компенсируют. Возможно, они решат перераспределить новые расходы между собственниками, пользующимися лифтами. Таким образом, при уменьшении платы собственников жилья на первом этаже произойдет увеличение платы их соседей.

Чтобы решение было принято в пользу собственников, проживающих на первом этаже, в общем собрании должны принять участие 50 % собственников из этого многоквартирного дома, и из них большинство должны проголосовать «за». Решающий голос будет принадлежать, как минимум, 25% собственников, так как, например, в 10-этажном доме собственники, которые живут на первых этажах, будут иметь только 10% голосов. Казалось бы, при таком раскладе добиться решения в пользу собственников, не желающих платить за услугу, которой они не пользуются, возможно только теоретически, но такие случаи в городе Ижевске были.