Да, собственники помещений, как и наниматели жилых помещений,  вправе получать коммунальные услуги непосредственно от ресурсоснабжающих организаций и производить с ней расчеты. Для этого необходимо принять соответствующее решение  на общем собрании и подать в ресурсоснабжающую организацию заявление о заключении договора на предоставление коммунальных услуг  в 2х экземплярах и копии документов.

Кроме того, необходимо учитывать следующие моменты:

1. управляющая организация может расторгнуть договор на предоставление коммунальных услуг только по тем основаниям, которые указаны в жилищном и гражданском законодательстве или в случае если ваша управляющая организация расторгла свой договор с ресурсоснабжающей организацией (п 14 и п 30 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов). В одностороннем порядке, просто по своему желанию, управляющая организация не имеет право расторгнуть договор.

2. управляющая  организация обязана  за тридцать дней до расторжения договора управления многоквартирным домом передать всю техническую документацию и иные связанные с управлением вашим домом документы вновь выбранной управляющей организации или  ТСЖ  (Жилищный кодекс ч. 10 ст. 162))

3. Также если со стороны собственников или со стороны управляющей организации при расторжении договора управления осталась задолженность, то обязательно должны быть выплачены все задолженности с обеих сторон. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ. Кроме того, на основании этих же норм возможно взыскание с управляющей организации сумм, накопленных на капитальный ремонт, и иных целевых сборов, хотя лучше предусмотреть порядок такой передачи непосредственно в договоре управления.

Необходимо помнить, что новая управляющая организация может приступить к управлению МКД только после полного завершения процедуры расторжения договора управления с предыдущей. Иной подход создает почву для возникновения «двойных» управляющих организаций и «двойных» квитанций.

К вопросу о том, что ваша управляющая организация не объясняет причин расторжения договора. Вы можете сами запросить у нее все интересующие вас документы и отчеты. Так, согласно законодательству, управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия

Источник: www.fondgkh.ru

Мы не раз касались вопросов, связанных с сантехнической инфраструктурой многоквартирного дома. В частности, рассказывали кому принадлежат трубы и кто оплачивает их содержание.

Но тема не теряет актуальности – поступают все новые и новые вопросы: «Возникла такая ситуация, во всем доме прогнил и протекает канализационный стояк, в итоге топит нас и соседей снизу, у которых застрахована квартира… они грозятся подать на нас в суд. Являемся ли мы виновниками этого происшествия, если, насколько мне известно, этот стояк является общественной собственностью, или все-таки виновата ЖКО. И обязана ли я менять стояк за свой счет, или все-таки за это должно платить ЖКО?». Давайте разбираться по порядку.

Является ли канализационный стояк общим имуществом?

Понятие общего имущества многоквартирного дома приведено в статье 36 Жилищного Кодекса РФ, а также в Правилах содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года. В пункте 5 этих Правил говорится, что стояки горячего и холодного водоснабжения – часть общего имущества. А канализационные?

В прошлом году в соответствии с Постановлением Правительства РФ №354 от 6 мая пункт 5 Правил дополнен следующим положением: «В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе». Таким образом, канализационные стояки теперь так же причислены к общедомовому имуществу.

Кто должен произвести замену канализационного стояка?

Поскольку стояк канализации – общее имущество, его содержанием и ремонтом должна заниматься коммунальная организация, обслуживающая дом. Мы подробно рассказывали, как добиться замены трубы. В данном случае принцип действий тот же. Замена прогнившего стояка должна лечь на «плечи» жилищно-коммунальной организации.

Кто виноват: собственник или коммунальщики?

При затоплении квартиры делается заявка в управляющую компанию, а в экстренных случаях – аварийную службу. Представители этих организаций в присутствии всех заинтересованных лиц и свидетелей составляют соответствующий акт. В этом документе указывается, в каких квартирах произошел залив, по какой причине, какое имущество пострадало и т.д.

Акт протечки – очень важен, так как фактически в нем называется, кто виновен. Так, если указано, что затопление произошло из-за прогнивания стояка, виноваты коммунальщики. Ведь следить за износом сантехнического оборудования – их прямая обязанность. Если же будет установлено, что жильцы квартиры произвели, к примеру, самовольную замену оборудования или нанесли какие-либо механическое повреждение, вина остается за собственником.

В рассматриваемом случае речь идет о застрахованной квартире. Соседи, застраховавшие свое имущество на случай затопления, должны обратиться в страховую компанию. Те, в свою очередь, выставят счет о возмещение вреда, причиненного наступившим страховым случаем, виновному лицу.

Могут ли подать в суд?

Да. Соседи вправе обратиться в суд с требованием возмещения имущественного вреда. Однако если речь идет, как в данном случае, об общем имуществе и виновности коммунальной организации, не стоит этого опасаться. Необходимо привлечь коммунальщиков в качестве соответчика и доказать в ходе судебного разбирательства, что протечка и, как следствие, ущерб, наступили по их вине.

Источник: http://zhkhacker.ru

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Учитывая изложенное, вопрос о порядке использования «колясочной» может быть решен на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. 

       В соответствии с пунктами 7 – 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила), в состав общего имущества многоквартирного дома включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

       Отнесение работ, проведение которых необходимо для устранения проблем в электроснабжении, к текущему или капитальному ремонту зависит от содержания соответствующих работ. Так, в соответствии постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит, относятся к текущему ремонту; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение относится к капитальному ремонту.

       Согласно пунктам 18 и 21 Правил кактекущий, так и капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений.

       Капитальный ремонт производится за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, которые уплачиваются собственниками помещений на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений (статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

       Текущий ремонт производится за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения, ежемесячно вносимой нанимателями и собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей домом организацией.

       Однако, необходимо учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Согласно пункту 29 Правил расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

       В связи с этим даже, если работы по обеспечению бесперебойного электроснабжения относятся к текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, но их стоимость, если она устанавливалась на общем собрании собственников помещений в доме, не покрывается за счет установленной платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, возможны споры (в том числе судебные) с управляющей компанией о необходимости внесения нанимателями и собственниками помещений дополнительных средств для проведения   соответствующих работ. 

Решением общего собрания дома постановили выплачивать председателю Совета дома денежное вознаграждение, которое будет формироваться за счет взимания с собственников жилья одного рубля с каждого квадратного метра жилой площади. Дом обслуживает Управляющая компания. Вопрос: как это оформить?

Вознаграждение председателя совета многоквартирного дома не предусмотрено законодательством. Такая деятельность осуществляется на добровольных началах. Исходя из Вашей схемы, денежные средства поступят на расчетный счет управляющей организации и будут подлежать налогообложению. Далее следует учитывать, что юридическое лицо может передать денежные средства физическому лицу только на основании договора (трудового или гражданско-правового), при этом председатель совета многоквартирного дома работ и услуг самой управляющей организации оказывать не будет.

Источник: http://www.npjkh.ru

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 290 п. 2) квартиросъемщик, собственник жилья в многоквартирном доме не имеет права в нарушение технических условий отсоединять, присоединять теплоиспользующие установки, имеющиеся в его квартире, так как система теплопотребления является неделимой частью общего имущества жилого дома и отключению по частям можно только согласно проекта.

Квартира без радиаторов все равно будет отапливаться, ведь до 75 % тепла поступает в помещение за счет смежных квартир. Самовольная реконструкция систем теплопотребления ведет к разрегулировке сетей и внутренних систем, нарушению гидравлики, неправильному распределению тепла, перегреву или недогреву помещений. На подобное самоуправство существует судебная практика ответственности. Статья 7.21 (п.2) КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда и восстановление инженерных сетей в прежнее состояние.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения ведутся на основе требований гл. 4 Жилищного Кодекса РФ. В соответствии с Кодексом переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка же влечет за собой изменение его конфигурации, также требующее внесения изменения в технический паспорт (ст. 25).

Переустройство или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения жилого помещения (администрация городского или сельского поселения по месту жительства):

1. Заявление по форме, утвержденной Правительством РФ (см. постановление Правительства РФ от 25 апреля 2005 г. № 266);

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение: свидетельство о государственной регистрации право, договор передачи квартиры в собственность, договор дарения, свидетельство праве наследства (ксерокопия, заверенная нотариально) Если квартира оформлена на несколько человек в долевую собственность, то предоставляются заверенные копии на всех владельцев, а также заявление подписывается всеми владельцами данной квартиры;

3. Технический паспорт помещения (ксерокопия);

4. В случае если переоборудуемое жилье муниципальное: согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, а также согласие всех проживающих в данном доме жильцов (Протокол общего собрания собственников жилых помещений);

5. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

6. Надлежаще оформленный проект перепланировки или переустройства (при установке индивидуального газового отопления в состав проекта входит две части: газификация (ГСВ) и реконструкция системы центрального отопления (ОВ) жилого помещения; при установке электрического отопления с мощностью до 3 кВт необходимы копия паспорта на котел, технические условия либо имеющийся договор энергоснабжения с максимально разрешенной мощностью более чем мощность отопительного котла);

Собственник помещения, желающий установить систему индивидуального отопления на лоджии, должен подготовить проект переустройства лоджии.

С вышеперечисленными документами необходимо обратиться в межведомственную комиссию (МВК) по использованию жилого фонда в администрации соответствующего поселения для получения разрешения на проведение переустройства и (или) перепланировки.

 В течение 45 дней комиссия при администрации муниципального образования рассматривает и оформляет собственнику помещения решение на переоборудование, либо отказ, оформленный письменно, с уведомлением о причине отказа.

 На основании решения МВК согласно проекта специализированные службы (с лицензией) производят собственнику помещения ремонтно-строительные работы реконструкции инженерных сетей.

После выполнения ремонтно-строительных работ собственникам, перешедшим на индивидуальное отопление, для оформления акта приемки необходимо снова обратиться в администрация поселения.

 После получения акта приемки из реконструкции комиссии собственник помещения относит акт в организацию по учету объектов недвижимого имущества.

Правонарушения, квалифицированные в соответствии с комментируемой статьей, могут быть умышленными или по неосторожности.

 Дела об административных правонарушениях рассматриваются должностными лицами органов государственной жилищной инспекции (ст. 23.55).

Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица указанных выше органов (ч. 1 ст. 28.3).

 На нарушителя не только налагают административный штраф, но и заставляют восстановить радиаторы. Кроме того, при отключении от систем отопления, потребитель должен руководствоваться, прежде всего, ст. 25 ЖК РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

Также следует отметить, что:

 1. Собственник помещения, на площади которого после проведения работ по реконструкции системы центрального отопления остались элементы конструкций теплоснабжения центрального отопления, должен проводить опрессовку системы отопления с собственниками помещений которые остались на центральном отоплении дома.

 2. Собственникам, перешедшим на индивидуальное отопление, для исключения их из реестра абонентов, пользующихся центральным отоплением, и заключения договора на использование и сохранность оставшихся элементов центрального отопления (стояки, линии подачи и линии обратки), необходимо предоставить в Теплосеть:

 а) копию проекта на переустройство (газовая и теплотехническая часть);

 б) копию акта приемки из реконструкции выданного комиссией МВК;

 в) при отключении всего жилого дома - копию акта выполненных работ по отключению от подводящей тепловой сети выданного специализированной организацией проводившей отключение по предварительному согласованию данного отключения с Теплосетью.

В соответствии со статьей 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в домах, требующих капитального ремонта, «за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда». Верховный Суд РФ поддержал позицию о том, что обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта, возникшая до приватизации жилого помещения, должна оставаться за ним до полного исполнения. А собственники в соответствии с ЖК РФ должны начать собирать средства на последующие капитальные ремонты.

Сбор и вывоз бытовых отходов не включены законодателем в состав коммунальных услуг. Закрытый перечень коммунальных услуг установлен частью 4 статьи 154 Жилищного кодекса РФ. Состав этого перечня обусловлен тем, что в него включены виды деятельности, осуществляемые с подачей в жилое помещение по присоединенной сети ресурсов (холодной и горячей воды, газа, электрической и тепловой энергии) и с отводом бытовых стоков.

Оплата услуг по сбору и вывозу бытовых отходов являются составной частью бремени собственников помещений по содержанию принадлежащего им имущества. Эта обязанность установлена статьей 210 Гражданского кодекса РФ и действует с 1 января 1995 г. Жилищный кодекс РФ в ч. 3 ст. 30 и ч. 1 ст. 39 воспроизводит эту обязанность применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Вывоз бытовых отходов это поддержание в надлежащем санитарном состоянии и жилых помещений (где образуются отходы), мусоропровода и земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (где расположены контейнерные площадки).

Жилищный кодекс РФ (ч. 2 ст. 39) установил, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе мусоропровода и земельного участка, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. То есть, общие расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме распределяются между гражданами, организациями, публично-правовыми образованиями, являющимися собственниками жилых или нежилых помещений по одинаковому принципу исходя из объективного показателя - доли, рассчитанной как отношение площади принадлежащих собственнику помещений в многоквартирном доме к суммарной площади помещений (индивидуально определенных объектов недвижимости), принадлежащих всем собственникам помещений (т.е. за вычетом помещений общего пользования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме).

К такому законодательному подходу, несмотря на многие годы его применения, привыкли еще не все. Многие считают справедливым советский подход, при котором размер платы за сбор и вывоз бытовых отходов рассчитывался исходя из численности граждан, зарегистрированных по месту жительства. Естественно, при временном убытии потребителя (в командировку, в отпуск, на дачу) в 80-х годах прошлого века было обоснованным снижать плату за услугу по вывозу ТБО при временном выбытии нанимателей. Такой подход мог считаться логичным, поскольку в домах до 1995 года еще не было общего имущества. Но у этого подхода есть изъяны. Ведь точного числа «прописанных» в доме граждан никогда не соответствовало числу фактически проживающих в доме.

Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме владеют общим имуществом на праве общей долевой собственности, то они обязаны нести ответственность его состояние независимо от факта пользования жильем или общим имуществом. Ведь вывоз ТБО должен быть организован всегда, и собственник, имеющий несколько квартир, пользуясь каким-то из своих жилищ, должен иметь возможность в любом доме, в котором находятся его жилые помещения, получить услугу по вывозу мусора.[1] Значит эту услугу необходимо заказывать, в зависимости от способа управления, или ТСЖ, управляющей организации, или, при непосредственном управлении домом, – специализированной организации. По действующим нормам федерального законодательства плата за сбор и вывоз бытовых отходов отдельно в платежном документе при способах управления домами ТСЖ или управляющей организацией выделяться не должен. Это одна из многих услуг, охватываемых понятием «содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме». В договоре управления многоквартирным домом услуга по сбору и вывозу бытовых отходов должна быть указана только в перечне работ и услуг, прилагаемом к договору (с указанием ее стоимости).[2] Но в таком перечне, естественно, нет и не может быть такой услуги, как «утилизация и уничтожение бытовых отходов». Собственники помещений в многоквартирном доме такую услугу никогда не заказывают. Ее указание в платежном документе свидетельствует о пренебрежительном отношении к нормам федерального законодательства.

Представляется, что подход, основанный на логике: «кто не пользуется услугой, тот не должны платить», в отношении общего имущества в многоквартирном доме неприменим. По такой логике можно начать считать, кто выносит мусора больше, а кто меньше, можно возложить расходы на содержание крыши на собственников помещений на последних этажах, а расходы на содержание подвала на собственников помещений на первых этажах. Это тупиковая логика. При таком подходе возникнет проблема с расчетом размера бремени расходов на вывоз бытовых отходов, так как потребуется ежедневный мониторинг количества потребителей в доме. Число проживающих граждан, может существенно меняться в течение года. При расчете платы за вывоз ТБО, исходя из численности проживающих граждан, повышаются риски управляющих организаций. Увеличение численности зарегистрированных и проживающих обеспечит управляющей организации необоснованную прибыль, а снижение численности проживающих принесет убытки. Вывод: иной способ для определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества и за его составную часть – сбор и вывоз ТБО, кроме как исходя из размера доли в общем имуществе, применить невозможно. Следовательно, не может применяться принцип пользования этой услугой. Поэтому уменьшение платы за сбор и вывоз бытовых отходов при временном отсутствии собственника, нанимателя или членов их семей по аналогии с предоставлением отдельных коммунальных услуг при отсутствии индивидуальных приборов учета нельзя.

_____________________

[1] Кстати, согласно пункту 8.2.4 Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» «Контейнеры и другие емкости, предназначенные для сбора бытовых отходов и мусора, должны вывозиться или опорожняться ежедневно».

[2] Такая стоимость должна применяться только при снижении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме при нарушении параметров качества предоставления услуги за сбор и вывоз бытовых отходов в соответствии с приложением № 2 к постановлению Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

Оплату за жилищно-коммунальные услуги, кроме сберкассы, Вы можете производить через кассу управляющей организации (ТСЖ). Также, если управляющая организация (ТСЖ) заключила договор со специализированной организацией (Рассчетно-кассовый центр), то оплату за жилищно-коммунальные услуги можно производить по системе «Город» в банкоматах и терминалах самообслуживания, установленных в переходах метро, отделениях почтовой связи, банках.