Одна из важнейших задач совета дома – подготовить предложения собственникам помещений по условиям договора управления многоквартирным домом, а это, прежде, всего, предложения по перечню услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, который собственники помещений заказывают управляющей организации. А затем – предложение по размеру платы собственников помещений, обеспечивающей выполнение этих услуг и работ.

До сих пор в большинстве случаев собственники помещения сами не определяли перечень услуг и работ для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (Под надлежащим содержанием общего имущества понимается обеспечение соблюдения требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасности жизни и здоровья граждан, имущества физических и других лиц, постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов и оборудования к поставке коммунальных ресурсов (см. ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса)), они принимали тот перечень, который предлагала управляющая организация в проекте договора управления многоквартирным домом. Совет МКД может самостоятельно подготовить перечень необходимых услуг и работ по содержанию и ремонту дома как предложение для собственников помещений и управляющей организации.

Что нужно сделать, чтобы определить, какие услуги и работы нужны для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме? Рекомендуется последовательно выполнить следующие действия:
Шаг 1. Убедиться, что есть все необходимые сведения об общем имуществе в многоквартирном доме (состав общего имущества с необходимыми качественными и количественными характеристиками), если сведений нет или недостаточно, получить (собрать) их.
Шаг 2. Провести осмотр всех частей общего имущества для того, чтобы оценить их состояние.
Шаг 3. Для каждой части общего имущества составить список необходимых работ (услуг) для поддержания в надлежащем техническом и (или) санитарном состоянии.

Необходимые сведения об общем имуществе в многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо знать, из чего состоит принадлежащее им общее имущество, чтобы они могли обеспечить его надлежащее содержание.

В соответствии с законодательством состав общего имущества в доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества определяют собственники помещений. Органы государственной власти также могут определять состав общего имущества в доме, но в целях осуществления контроля за содержанием общего имущества, а органы местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации[1], если собственники самостоятельно не выбрали способ управления своим домом. Поэтому при описании общего имущества собственники помещений – главные.

Возможно, состав общего имущества уже известен, потому что кто-то уже его описал, и это описание включено в договор управления многоквартирным домом (без указания состава общего имущества, в отношении которого осуществляет управление управляющая организация, договор управления считается недействительным[2]). В этом случае совету МКД имеет смысл проверить правильность и полноту описания общего имущества (провести своего рода инвентаризацию) и при необходимости внести дополнения или изменения. Если такого описания нет, то надо его сделать. В этой работе совету дома может помочь кто-то из собственников помещений, имеющих строительное или другое инженерно-техническое образование. Добросовестная управляющая организация также не откажет совету дома в помощи.

Для описания состава (или инвентаризации) общего имущества необходимо провести осмотр многоквартирного дома и внести название каждой части (элемента) общего имущества, выявленного при осмотре, в заранее подготовленную форму. Пример формы для описания общего имущества приведен в таблице.

Таблица. Примерная форма для описания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

При заполнении формы с описанием общего имущества рекомендуется группировать отдельные элементы общего имущества следующим образом:

1. Помещения общего пользования
2. Кровля (крыша)
3. Ограждающие несущие конструкции
4. Ограждающие ненесущие конструкции
5. Внутридомовая система холодного водоснабжения
6. Внутридомовая система горячего водоснабжения
7. Внутридомовая система отопления
8. Внутридомовая система электроснабжения
9. Внутридомовая система газоснабжения
10. Механическое, электрическое санитарно-техническое и иное оборудование
11. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства
12. Объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, расположенные на земельном участке

При определении состава общего имущества в конкретном многоквартирном доме необходимо руководствоваться статьей 36 Жилищного кодекса и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 2, 5, 6 и 7). Если возникают какие-то сомнения, можно руководствоваться отличительным признаком общего имущества: общее имущество предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

При описании общего имущества необходимо установить также границы, разделяющие общее имущество собственников помещений, и имущество, принадлежащее отдельным собственникам (являющееся принадлежностью квартир), а также границы между общим имуществом и имуществом других лиц (муниципального образования, если речь идет о земельном участке, имуществом коммунальных организаций – инженерным сетям). Внешние границы сетей электро-, газо- тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, устанавливаются в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, если иное не установлено законодательством Российской Федерации[3]. Границы и размер земельного участка, входящего в состав общего имущества, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и указываются в кадастровом плане земельного участка.

При определении состава общего имущества целесообразно одновременно указывать качественные характеристики каждой части общего имущества (например, наружные стеновые конструкции – панельные или кирпичные, трубы – стальные, чугунные или пластиковые и т.д.), а также технические и количественные характеристики. Среди количественных характеристик особенно важны те, которые будут определять объем выполняемых работ по содержанию той или иной части общего имущества.

Например, если говорить об обслуживании системы холодного водоснабжения, надо знать протяженность труб в подвале, а при ремонте еще и диаметр. При планировании санитарного содержания подъездов, необходимы сведения об общей площади лестничных площадок и маршей, площади окрашенных стен, которые будут мыться или краситься. Для многих частей общего имущества качественные и количественные характеристики указаны в проектной или другой технической документации на многоквартирный дом и могут выписаны оттуда. Эта документация находится у управляющей организации. Совет дома может знакомиться с содержанием технической документации и иными документами, связанными с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном договором управления многоквартирным домом.

Детальное описание общего имущества с указанием качественных и количественных характеристик – очень большая работа. Если нет возможности выполнить ее в полном объеме, имеет смысл в первую очередь отписать и охарактеризовать те части общего имущества, для которых работы по содержанию выполняются всегда. Например, санитарное содержание подъездов, техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем – это не только обычные, но и обязательные работы, поэтому количественные характеристики этих элементов общего имущества необходимы для формирования заказа управляющей организации. А обслуживание стеновых конструкций в общем случае заключается просто в их осмотре, чтобы убедиться, что нет трещин, выпучиваний, отклонения от вертикали. Для такой услуги количественные характеристики осматриваемых конструкций не особенно важны. Их можно определить и внести в описание позже, например, когда появится потребность в определении количества материалов для ремонта, объема работ.

Кроме состава и количественных характеристик частей общего имущества для планирования перечня необходимых работ по его содержанию обязательно необходима информация о фактическом состоянии всех элементов общего имущества: соответствует ли оно обязательным требованиям надежности и безопасности, нуждается ли элемент общего имущества только в поддержании существующего хорошего состояния (то есть в профилактическом обслуживании) или необходим ремонт (текущий или капитальный) либо замена.

Осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, является неотъемлемой частью содержания общего имущества и согласно законодательству при способе управления домом «управление управляющей организацией» является обязанностью управляющей организации[4]. Проведение осмотра общего имущества для оценки соответствия его состояния требованиям законодательства должно включаться в перечень услуг и работ, выполняемых управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом. Если эта услуга управляющей организации указана в договоре управления, совет МКД вправе запросить у управляющей организации акт осмотра всех элементов общего имущества. Кроме того совету дома имеет смысл осуществить проверку соответствия сведений, которые указаны в акте осмотра общего имущества, действительному положению дел. В случае если управляющая организация не предоставила акт осмотра дома, совет МКД может провести оценку состояния общего имущества самостоятельно. Для этой задачи может быть специально создана техническая комиссия собственников жилья. 

Оценку состояния общего имущества можно делать одновременно с его описанием или как специальное мероприятие для подготовки предложения по перечню услуг и работ по содержанию и ремонту. По результатам осмотра и оценки составляется акт о техническом состоянии общего имущества. В акте для каждого элемента общего имущества указывается характеристика состояния (например, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное), описываются выявленные повреждения, дефекты (если есть возможность, с количественными показателями повреждений, необходимых ремонтов), делается вывод (соответствует или не соответствует требованиям законодательства, нуждается или нет в ремонте, замене).

В отношении требований законодательства к состоянию общего имущества совету дома необходимо иметь в виду, что эти требования устанавливаются, прежде всего, для обеспечения надежности и безопасности многоквартирного дома, в том числе безопасности для жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества. В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 г № 184-ФЗ «О техническом регулировании» обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к процессам их эксплуатации) устанавливаются техническими регламентами, которые принимаются федеральными законами или постановлениями Правительства Российской Федерации. Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Со дня вступления в силу указанного Федерального закона и до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования, установленные нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:

• защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
• охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;
• предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей[5].

В соответствии с законом о техническом регулировании принят Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно данному закону требования к многоквартирному дому в период его эксплуатации заключаются в следующем[6]:

1. Безопасность здания в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания.
2. Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания должны соответствовать требованиям проектной документации.
3. Эксплуатация зданий должна быть организована таким образом, чтобы обеспечивалось соответствие зданий требованиям энергетической эффективности зданий и требованиям оснащенности зданий приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока эксплуатации зданий.

В соответствии с Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Правительство РФ утвердило перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований данного Федерального закона[7]. Кроме уже указанных федеральных законов обязательные требования к многоквартирному дому установлены следующими федеральными законами:

• № 261-ФЗ от 23.11.2009 г. «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
• № 123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• № 52-ФЗ от 30.03.1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
• № 7-ФЗ от 10.01.2002 г. «Об охране окружающей среды».

Помочь применить данные федеральные законы к конкретному многоквартирному дому совету МКД могут специалисты. Но на первом этапе можно руководствоваться простым правилом: безопасным состоянием элементов общего имущества считается такое, при котором нет недопустимого риска, связанного с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде[8] (отсутствуют повреждения, часть общего имущества исправна, функционирует так, как это предусмотрено технической документацией).

Детальное описание общего имущества с качественными и количественными характеристиками, а также оценка фактического состояния всех элементов общего имущества – основа для планирования необходимых услуг и работ по содержанию и ремонту.

[1] Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491), п. 41

[2] В соответствии с часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса состав общего имущества – существенное условие договора управления, при отсутствии в договоре существенного условия, договор считается недействительным

[3] см. пункты 8 и 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме

[4] см. п. 11 «а» и п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме

[5] см. ч.3 ст. 4 и ч.1 ст. 46 Федерального закона «О техническом регулировании»

[6] см. ст. 36 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

[7] Распоряжение Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 1047-р

[8] см. ст.2 Федерального закона от 27.12.2002 г № 184-ФЗ «О техническом регулировании»

Планирование перечня работ и услуг по содержанию общего имущества

После того как совет МКД получил необходимые сведения об общем имуществе можно приступать к составлению перечня всех работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего состоянии общего имущества.

Работы по содержанию общего имущества можно условно разделить на группы:

I. Техническое обслуживание (работы по поддержанию нормативных режимов и параметров конструкций, инженерных системы и др.)

II. Санитарное содержание (уборка и санитарно-гигиеническая очистка)

III. Текущий ремонт

IV. Капитальный ремонт (реконструкция)

V. Благоустройство (работы по обеспечению удобства и комфортности проживания)

Можно дополнительно выделить группу «Энергосберегающие мероприятия» или включить эти работы в группу «Капитальный ремонт (реконструкция)». Кроме того, существует особая группа услуг – услуги управления многоквартирным домом.

Для каких-то элементов общего имущества могут выполняться все виды работ (например, для земельного участка, подъездов дома), для других – работы только двух-трех типов (например, для внутридомовых инженерных систем не выполняются работы по санитарному содержанию и благоустройству). Кроме того, какие-то работы выполняются регулярно с разной периодичностью (несколько раз в неделю, один раз в месяц, два раза в год и т.д.), а какие-то только при необходимости – разовые работы (ремонты).

Для начала совету дома рекомендуется составить полный перечень возможных работ для каждой части общего имущества. Для этого можно использовать форму, приведенную в таблице ниже. В нее нужно внести названия элементов общего имущества из уже имеющегося описания состава общего имущества в доме, а затем для каждого элемента – необходимые виды работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, ремонту (основываясь на результатах проведенной оценки состояния общего имущества), а также желательные виды работ по благоустройству, повышению энергоэффективности дома.

Таблица. Примерная форма для перечня работ по содержанию общего имущества

Чтобы определить, какие работы могут выполняться по содержанию какого-либо элемента общего имущества, совет МКД может воспользоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда[1]. В этом документе наиболее подробно описаны возможные мероприятия по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и ремонтам многоквартирных домов. Необходимо подчеркнуть, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда после принятия Федерального закона от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» и Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» стали рекомендательным документом. Поэтому собственники помещений не обязаны обеспечивать выполнение всех видов работ, перечисленных в этих правилах. Но как справочник этот документ очень полезен.

Совет дома может также воспользоваться информаций управляющих организаций об оказываемых услугах и выполняемых работах. В соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами[2], управляющие организации обязаны публиковать сведения о своих услугах и работах (пункты 10 и 13 «а»), включая:

– описание содержания каждой работы (услуги);

– периодичность выполнения работы (оказания услуги);

– результат выполнения работы (оказания услуги);

– гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией);

– указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг).

Если управляющие организации добросовестно раскрывают информацию о своих услугах и работах в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации, у собственников помещений в многоквартирном доме появляется возможность оценить разнообразие возможных услуг и работ, а также ту пользу (результат), которую они получат, заказав ту или иную услугу или работу.

При заполнении формы работ по содержанию общего имущества имеет смысл одновременно указывать рекомендуемую периодичность выполнения данной работы (или срок проведения), если есть такие сведения. Если для какого-то элемента общего имущества не удалось найти названия работ для какого-то столбца таблицы, можно оставить это место незаполненным, возможно, сведения появятся позднее, или поставить прочерк, если работы такого типа вообще не проводятся для данного элемента общего имущества. При заполнении столбцов «текущий ремонт» и «капитальный ремонт» используются сведения из акта оценки состояния общего имущества.

В отношении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности необходимо рассматривать[3]:

1. перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетическойэффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно, утвержденный органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
2. перечни мероприятий для многоквартирного дома (как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме), проведение которых способствует энергосбережению поставляемых в многоквартирный дом энергетических ресурсов и повышению энергетической эффективности их использования, которые обязаны регулярно (не реже чем один раз в год) предлагать организации, осуществляющие снабжение энергетическими ресурсами многоквартирного дома;
3. предложение о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий, которое регулярно (не реже чем один раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома (управляющая организация).

Совету дома необходимо иметь в виду, что энергосберегающие мероприятия первой группы являются обязательными и должны включаться в перечень услуг и работ, заказываемых управляющей организацией. Мероприятия двух остальных групп являются рекомендательными и включаются в перечень услуг и работ по решению общего собрания собственников помещений.

Мероприятия (работы) по повышению удобства и комфортности проживания можно выявить путем проведения опросов собственников помещений в доме.

Заполненная по каждому элементу общего имущества форма работ по содержанию общего имущества является основой для составления плана работ по содержанию и ремонту общего имущества на предстоящий год, а также перспективного плана на три-пять лет.

На следующем этапе работы по подготовке предложения по перечню работ по содержанию общего имущества совету многоквартирного дома рекомендуется выписать из заполненной формы работ по содержанию общего имущества те виды работ, которые предполагается включить в план на предстоящий год. Эти работы желательно группировать по разделам «Техническое обслуживание», «Санитарное содержание», «Текущий ремонт», «Капитальный ремонт», «Благоустройство». Такая группировка общепринята при составлении планов управляющими организациями, товариществами собственников жилья. В каждую из этих групп попадут работы для разных элементов общего имущества.

Учитывая, что финансовые возможности собственников жилья обычно ограничены, в первую очередь в перечень работ на предстоящий год необходимо включить обязательные виды работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию, обязательные мероприятия по энергосбережению и те виды ремонтов, которые невозможно отложить, потому что отсутствие ремонта может привести (или уже приводит) к авариям, опасным для жизни, здоровья, имущества собственников, и значительным затратам на устранение последствий аварий. Таким образом, будет получен минимальный обязательный перечень работ.

В настоящее время, составляя перечень обязательных работ, совет МКД может руководствоваться общими требованиями Технического регламента о безопасности зданий и сооружений и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также обычной практикой, рекомендациями специалистов, предложением управляющей организации и здравым смыслом. Но в ближайшее время Правительство Российской Федерации утвердит состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения[4]. После принятия данного нормативного акта совет дома, составляя перечень услуг и работ, будет руководствовать составом обязательных для выполнения работ, применительно к конкретному многоквартирному дому.

Включив в перечень обязательные виды работ, затем, можно добавить к перечню те виды работ, которые желательно выполнить в предстоящем году, если финансовые возможности собственников помещений это позволят. Это будут работы «второй очереди». Все виды работ, которые не вошли в первую или вторую очередь (обычно это отложенные крупные ремонты, мероприятия по повышению благоустройства), рекомендуется включить в перспективный план ремонтов и подумать над тем, на какой год желательно запланировать тот или другой ремонт.

Кроме названия работ при подготовке предложения необходимо указывать их периодичность или срок исполнения, а также сведения, характеризующие объем работ. Например, если речь идет об уборке подъездов, нужно указать площадь поверхности пола (лестничных ступеней, площадок), которая будет убираться. И еще один важный показатель – планируемый результат работы (услуги). Это не только помогает собственникам понять, зачем нужна и почему важна данная работа (услуга), но и впоследствии обеспечивает совету МКД возможность контролировать выполнение управляющей организацией обязательств по договору.

Для составления перечня планируемых работ и услуг удобно использовать форму, в которой одновременно можно рассчитывать и размер затрат на оплату этих работ и услуг. Пример такой формы приведен в таблице параграфа "Определение размера необходимых затрат на работы и услуги по содержанию общего имущества".

По результатам проведенной советом работы появляются проекты перечней работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на предстоящий год и на перспективу. Эти перечни после оценки размера необходимых затрат на их выполнение, обсуждение с собственниками помещений затем могут корректироваться.

[1] утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170

[2] утвержден постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731

[3] См. части 4, 5 и 7 Федерального закона от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

[4] см. ч. 1.2 ст. 161 Жилищного кодекса

Определение размера необходимых затрат на работы и услуги по содержанию общего имущества

После того, как совет МКД сформирует проект перечня работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома на предстоящий год, следующим шагом является определение того, сколько средств потребуется на выполнение каждой работы (услуги), и какова будет общая стоимость всех работ (и услуг), если собственники помещений примут предложение совета.

Для определения объема необходимых затрат на планируемые работы и услуги, а следовательно, и размера ежемесячной платы собственников помещений, совету дома нужна информация о стоимости каждой работы и услуги, включенной в перечень.

Информацию о стоимости своих услуг и работ обязаны предоставлять управляющие организации в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Эта информация должна содержать сведения о стоимости каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.)[1].

Если управляющая организация заинтересована в том, чтобы стоимость каждой отдельной услуги или работы соответствовала реальному уровню ее затрат на оказание данной услуги (выполнение работы), она определит ее стоимость в расчете на такую единицу измерения, которая соответствует отдельному элементу общего имущества в многоквартирном доме, на содержание которого направлена данная услуга или работа, или единицу измерения, связанную с количеством потребителей данной услуги/работы в многоквартирном доме.

Для элементов общего имущества в многоквартирном доме, как уже было сказано ранее при описании состава общего имущества, количественные показатели могут измеряться:

• в квадратных метрах (площади обслуживаемых кровель, придомовых земельных участков, лестниц и лестничных площадок);
• в погонных метрах (протяженность общедомовых инженерных коммуникаций);
• в единицах/штуках (количество лифтов, домофонов, общедомовых приборов учета, регулировочных вентилей и др.);

Показателями, связанными с количеством потребителей какой-то услуги в многоквартирном доме могут быть количество лицевых счетов, количество квартир, количество проживающих (зарегистрированных) и т.п.

Таблица. Примерная форма для определения стоимости услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества (пример для многоквартирного дома: 80 квартир, общая площадь помещений 3000 кв. м)

Если информация о стоимости услуг и работ представлена управляющей организацией в соответствующих элементам общего имущества единицах измерения, а совет МКД имеет сведения о количественных характеристиках этих элементов общего имущества, для содержания которых нужны конкретные услуги или работы, то достаточно просто сосчитать, сколько будет стоить каждая услуга или работа, включенная в перечень. Примерная форма для расчета стоимости работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома приведена в таблице выше.

«Годовой объем отдельной работы (услуги)» рассчитывается по общему количеству разовых работ (услуг) в течение года (в зависимости от предполагаемой периодичности) и соответствующей количественной характеристике элемента общего имущества, для которого эта работа (услуга) выполняется. Годовая стоимость каждой услуги (работы) определяется путем перемножения «годового объема работы (услуги)» и стоимости (цены) за единицу измерения разовой работы (услуги).

Размер ежемесячной платы собственников помещений за предполагаемый перечень услуг и работ (в расчете на 1 кв. метр общей площади помещения) определяется путем деления годовой стоимости всех услуг и работ на количество месяцев в году и на суммарную общую площадь помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме.

Для подтверждения того, что уровень предполагаемых затрат собственников помещений соответствует сложившимся рыночным ценам, совет МКД может сравнить стоимость услуг и работ управляющей организации с ценами других управляющих организаций, работающих в городе.

При определении стоимости работ по текущему и капитальному ремонту или установке энергосберегающего оборудования желательно запросить у управляющей организации смету расходов на конкретный ремонт и сравнить ее с ценами подрядных и сервисных организаций на рынке работ и услуг.

Предлагаемый способ расчета стоимости перечня услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, позволяет оценить реальный уровень необходимых затрат на предлагаемый советом дома перечень услуг и работ (соответствующий сложившемуся на рынке уровню цен на услуги и работы). При этом размер ежемесячной платы собственников помещений за управление, содержание и ремонт общего имущества является результатом расчета стоимости конкретного перечня работ и услуг, а не заранее заданным «общегородским тарифом», не связанным ни с конкретным перечнем услуг и работ, ни с качественно-количественными характеристиками общего имущества.

В случае если управляющая организация, с которой заключен договор управления домом, указывает стоимость своих работ и услуг только в расчете на 1 кв. метр помещений собственников, в расчете стоимости перечня услуг и работ придется использовать не количественные характеристики общего имущества, а только суммарную общую площадь всех жилых (и нежилых) помещений в доме. В данном случае, трудно говорить о соответствии размера общих расходов собственников помещений реальному уровню затрат управляющей организации на работы и услуги для конкретного многоквартирного дома.

Если управляющая организация определила стоимость не каждой работы и услуги, как это происходит сегодня повсеместно, а «пакета» работ (услуг) (например, «техническое обслуживание инженерных коммуникаций», «санитарное содержание подъездов» и т.д.), необходимо обращаться в управляющую организацию за сведениями о стоимости каждой работы и услуги и в расчете на единицы измерения, соответствующие количественным показателям частей общего имущества. Такие обращения советов многоквартирных домов подтолкнут управляющие организации к определению стоимости каждой отдельной работы и каждой отдельной услуги, как это требуется законодательством. Когда это станет общей практикой работы управляющих организаций, у собственников помещений появится реальная возможность выбирать управляющую организацию на основании доступности цен на ее работы и услуги, а также определять обоснованный размер необходимых затрат на содержание общего имущества в своем доме.

В тех случаях, когда у совета МКД есть только информация управляющей организации о стоимости «пакетов» работ и услуг в расчете на 1 квадратный метр площади помещений собственников (как это было общепринято), то возможность определить обоснованные расходы есть только по работам по текущему ремонту (капитальному ремонту), запросив у управляющей организации смету на конкретный вид ремонта. При этом совету дома необходимо добиваться максимально детальной расшифровки, какие виды работ (услуг), с какой периодичностью, объемом, входят в «пакет». Такие сведения в дальнейшем дадут возможность контролировать выполнение управляющей организацией данных «пакетов» работ (услуг).

Если в результате проведенных советом МКД расчетов стоимости предлагаемого проекта перечня работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества окажется, что размер необходимой ежемесячной платы собственников помещений слишком большой, непосильный для большинства собственников в доме (значительно выше, чем текущие платежи), совету необходимо сократить перечень работ. Это делается путем последовательного исключения из перечня тех работ и услуг, которые относятся ко «второй очереди» (не являются обязательными). Начинать рекомендуется с работ, исключение которых из перечня принесет наименьшие отрицательные последствия для безопасного проживания в доме. Можно также проверить, нельзя ли изменить периодичность выполнения каких то работ или услуг (уменьшить «объем») без отрицательных последствий для безопасности проживания. После каждого исключения (изменения периодичности) проверяется размер ежемесячной платы на доступность для собственников помещений в доме.

Выполнение всех этих расчетов проводится достаточно легко, если используется электронная таблица Excel. В расчете разных вариантов перечня услуг и работ и его стоимости совету дома могут помочь те собственники помещений, у которых есть компьютер и навыки работы с электронными таблицами.

Все исключенные из перечня работы необходимо внести в перспективный план содержания и ремонта дома.

В том случае, когда какая-то часть общего имущества в доме по решению общего собрания может предоставляться в пользование другим лицам за плату (например, для размещения рекламных конструкций, оборудования операторов сотовой связи) под доходы от использования общего имущества лучше планировать выполнение какого-то определенного вида ремонта. Рекомендуется выделять этот ремонт в перечне (плане) работ, указывая источник финансирования, а срок проведения устанавливать в зависимости от получения необходимой для его выполнения суммы по договору (договорам) об использовании общего имущества. При этом стоимость такого ремонта не будет включаться в расчет размера ежемесячной платы собственников помещений.

Процесс подготовки предложения по перечню услуг и работ по содержанию общего имущества на предстоящий год неразрывно связан с расчетом необходимо размера затрат на выполнение данного перечня. Этот процесс многоступенчатый, в ходе которого, шаг за шагом «отсекая все лишнее» (вернее, финансово недоступное в настоящее время для собственников), совет дома подойдет к оптимальному варианту, учитывающему все действительно необходимые работы и наиболее важные пожелания собственников, и при этом рациональному, с точки зрения объема общих расходов и размера платы собственников помещений.

Совету многоквартирного дома рекомендуется подготовить для обсуждения с собственниками помещений не один перечень услуг и работ, а, например, два: «перечень минимальный» и «перечень оптимистичный». «Перечень минимальный» будет включать работы и услуги, для оплаты которых потребуется размер ежемесячной платы, близкий к уже установленному в доме, и доступный для собственников помещений, по мнению совета. «Перечень оптимистичный» будет больше и дороже. Но, возможно собственники согласятся с этим предложением, когда увидят, что повышение размера платы оправдано включением тех работами, которые приведут к заметному улучшению состояния дома, удобства проживания в нем, а также, например, сокращению потребления коммунальных услуг (а значит, к снижению расходов на их оплату).

Отдельно хочется подчеркнуть, что для реализации перспективного плана ремонтов и других отложенных мероприятий, необходимо продумать, как они будут финансироваться в запланированные сроки. Ведь если в предстоящем году собственники не смогут их оплатить, то нет уверенности, что они смогут это сделать и через два-три года. Поэтому совету дома рекомендуется рассмотреть вариант введения в составе ежемесячной платы «отдельной строки» - авансирование капитального ремонта. Эта часть платы обеспечивает накопление необходимой суммы на конкретный ремонт, запланированный, например, через два года. Конечно, «накопление» средств на ремонт у управляющей организации можно осуществлять, только если обязательство управляющей организации выполнить конкретный вид ремонта в установленный срок зафиксировано в договоре управления и если собственники помещений доверяют своей управляющей организации. Но в ближайшем будущем, возможно, накопление средств на предстоящий ремонт станет обязательным для собственников помещений в многоквартирных домах в связи с предлагаемыми изменениями Жилищного кодекса. При этом ожидается, что законодательно будут установлены и механизмы накопления, обеспечивающие сохранность накапливаемых на капитальный ремонт средств собственников помещений (невозможность использования их нецелевым образом). В настоящее время возможность создать фонд будущего ремонта есть только у товарищества собственников жилья.

Подготовленные советом МКД проекты «расцененных» перечней работ и услуг до вынесения на общее собрание рекомендуется обсудить с собственниками помещений на различных встречах, путем сбора отзывов на вывешенные в доступных местах предложения и т.д. Кроме того, проект перечня работ и услуг и их стоимости необходимо обсудить с управляющей организацией, чтобы у совета дома была уверенность, что не забыты никакие работы, которые управляющая организация считает обязательными для обеспечения безопасности проживания в доме, а также в том, что управляющая организация согласна с рассчитанной стоимостью предлагаемого перечня услуг и работ и примет на себя обязательства по их выполнению, если общее собрание утвердит предлагаемый перечень и размер платы.

[1] Пункт 13 «б» Стандарта раскрытия информации (утв. постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731

План выполнения услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту дома

Работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме выполняются с разной периодичностью (работы по санитарному содержанию), в разные сроки (например, сезонные работы, ремонты).

Для организации контроля за исполнением управляющей организацией обязательств по выполнению услуг и работ, порученных ей решением общего собрания собственников помещений в рамках договора управления, очень полезно иметь план выполнения работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Такой план составляется на основе подготовленного советом дома предложения по перечню услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (до утверждения общим собранием это проект плана).

Отличие плана от перечня состоит в том, что в плане все услуги и работы, входящие в перечень, расписаны во времени, то есть по месяцам календарного года.

Примерная форма плана содержания общего имущества приведена в таблице ниже.

В колонку плана «Наименование работ (услуг)» вносятся все работы и услуги, входящие в предварительно согласованный с управляющей организацией и утвержденный общим собранием собственников помещений перечень услуг и работ на предстоящий год. В соответствующей колонке (колонках) с названием месяца года для каждой работы или услуги делается отметка, если выполнение данной работы или услуги запланировано в течение этого месяца. Для постоянно выполняемых работ с учетом установленной периодичности в соответствующей колонке указывается, сколько раз должна выполняться в данном месяце эта работа (услуга).

Таблица. Примерная форма годового плана содержания и ремонта общего имущества

При наличии такого плана при ежемесячном контроле выполнения управляющей организацией работ и услуг совет многоквартирного дома будет проверять выполнение только тех работ (услуг), которые были запланированы на этот месяц.

Ссылка на источник: kzhkh.volganet.ru